A conta que o banco faz (simplificada de verdade)
O cálculo alemão tem três etapas — e entender cada uma mostra onde você pode ganhar teto:
1. Parcela máxima suportável. O banco parte da renda líquida do domicílio e desconta: outras dívidas, pensões, custos fixos padronizados por pessoa (a Haushaltspauschale — sim, cada filho reduz seu teto no papel). O que sobra de folga define a parcela máxima — na prática, em torno de 35–40 % da renda líquida para perfis normais.
2. Da parcela ao empréstimo. A parcela anual dividida pela soma de juros + amortização inicial (Tilgung) dá o teto do empréstimo. Fórmula de guardanapo: Empréstimo ≈ (parcela mensal × 12) ÷ (juros % + Tilgung %).
3. Do empréstimo ao preço do imóvel. Empréstimo + sua entrada − custos de compra (~10–12 %, do próprio bolso) = teto de preço do imóvel.
Faixas ilustrativas por salário líquido
Com juros na casa de 3,8 % + 2 % de Tilgung (soma 5,8 %) e parcela em 35 % do líquido — ordens de grandeza, não promessas; o número real depende do dia, do banco e do seu perfil:
| Renda líquida do domicílio | Parcela (~35 %) | Teto de empréstimo (aprox.) |
|---|---|---|
| 3.000 € | ~1.050 € | ~215.000 € |
| 4.500 € | ~1.575 € | ~325.000 € |
| 6.000 € | ~2.100 € | ~435.000 € |
| 8.000 € (casal) | ~2.800 € | ~580.000 € |
Somando entrada de 25 % + custos, um domicílio com 4.500 € líquidos mira imóveis na faixa de ~400 mil €; com 8.000 € (casal em tech, cenário comum em Munique), a faixa de ~750 mil € entra no radar. Em Munique, o casal que soma rendas é a diferença entre "impossível" e "confortável".
As cinco alavancas que aumentam seu teto
- Segunda renda no contrato. A mais forte de todas (veja FAQ) — o teto do casal é muito mais que a soma das partes.
- Juros melhores via comparação. Cada 0,3 ponto a menos na soma juros+Tilgung são ~5 % a mais de teto — é literalmente „mais imóvel" pelo mesmo salário. 450+ bancos comparados fazem essa diferença.
- Tilgung calibrada. Amortização inicial de 1,5 % em vez de 3 % aumenta o teto em cerca de um terço — ao preço de uma dívida mais longa. É um dial de estratégia, não um truque: calibramos juntos o equilíbrio entre teto e prazo saudável.
- Dívidas zeradas antes do pedido. Quitar o financiamento do carro ou o parcelamento antes da análise libera exatamente aquela parcela para o imóvel.
- Zinsbindung certa. Prazos de taxa fixa diferentes têm juros diferentes — a escolha mexe na conta e na sua segurança; decisão de caso a caso.
Teto máximo ≠ parcela saudável
Uma distinção que protege você: o teto que o banco aprova e a parcela com que você vive bem não são o mesmo número. O banco calcula no limite da régua; a vida tem passagem para o Brasil todo ano, filho que chega, carro que quebra, câmbio que mexe na ajuda à família. Minha recomendação prática para quem veio de fora: deixe folga deliberada entre a parcela e o teto — e use Sondertilgung nos anos bons em vez de esticar a parcela nos anos todos. Financiamento imobiliário na Alemanha é maratona de 20 anos; ninguém ganha maratona no sprint da largada. Na consultoria, eu sempre calculo os dois números — o teto máximo e a zona confortável — e a decisão fica sua, com os dois na mesa.
O que o simulador online não te conta
Simuladores usam a renda que você digita, uma taxa média e nenhuma política real. O banco usa a renda que aceita (bônus com desconto, autônomo pela média dos Steuerbescheide, 13º conforme política), a taxa do seu perfil (não a da propaganda) e a Haushaltspauschale da sua família. Entre o número do simulador e o teto real há, com frequência, dezenas de milhares de euros — para os dois lados.
Por isso o primeiro passo sério não é o portal de imóveis: é o seu número real. Eu calculo com você em uma conversa gratuita — em português, com seus contracheques de verdade, sem impacto no seu score Schufa — e você recebe de quebra o certificado de financiamento (Finanzierungsbestätigung) que faz corretor te levar a sério.
Sou Hendrik Benevides, consultor financeiro em Munique-Pasing (Postbank Finanzberatung AG), 5,0★ em 54 avaliações no WhoFinance, comparando mais de 450 bancos. Agende sua consultoria gratuita — meia hora, e a pergunta „quanto consigo?" tem resposta com o seu nome nela.