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Finanzberater München – Hendrik Benevides

Sondertilgung bei der Baufinanzierung – Was Sie wissen müssen

Sondertilgungen ermöglichen es, den Kredit schneller zurückzuzahlen und Zinskosten zu sparen. Ich erkläre, wie Sie Sondertilgungsrechte optimal nutzen. Als bankenübergreifender Finanzberater mit Zugang zu 450+ Banken finde ich die optimale Lösung für Ihre Situation – kostenfreie Erstberatung ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score.

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Hendrik Benevides – Sondertilgung bei der Baufinanzierung – Was Sie wissen müssen

Fachlich geprüft von Hendrik Benevides – Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-155-AGF2-49), selbstständiger Partner der Postbank Finanzberatung AG. Stand: 26. Juli 2026.

Kurz und direkt

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf Ihr Darlehen, außerhalb der regulären Rate. Sie fließt vollständig in die Tilgung – kein Cent davon geht in Zinsen. Damit sinkt die Restschuld unmittelbar, und weil Zinsen nur auf die Restschuld anfallen, sinkt auch Ihre Zinslast für die gesamte restliche Laufzeit.

Der wichtige Punkt vorweg: Ein Sondertilgungsrecht besteht nicht automatisch. Nach § 500 Abs. 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nur mit berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen – sonst kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deshalb muss das Recht im Vertrag stehen. Die gute Nachricht: Viele Banken räumen bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos ein – man muss es nur verlangen. Wer nicht danach fragt, bekommt es oft nicht.

Was es konkret bringt

Sondertilgung in Zahlen

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins, 2,0 % anfängliche Tilgung, Rate 1.500 € monatlich. Einmal ohne, einmal mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr:

Ohne SondertilgungMit 5.000 € pro JahrUnterschied
Restschuld nach 10 Jahren227.963 €167.933 €60.030 € weniger
Zinsen in 10 Jahren107.963 €97.933 €10.030 € weniger
Gesamtlaufzeit bis schuldenfrei29 Jahre19 Jahre10 Jahre kürzer
Zinsen über die gesamte Laufzeit204.202 €132.616 €71.586 € weniger

5.000 € im Jahr – also rund 417 € im Monat – sparen über die Laufzeit 71.586 € Zinsen und verkürzen die Finanzierung um zehn Jahre. Eingesetzt werden dafür in 19 Jahren insgesamt 95.000 € Sondertilgungen; die Zinsersparnis holt davon rund drei Viertel wieder herein, und das Darlehen ist zehn Jahre früher weg. Die Werte sind exakt gerechnet, beruhen aber auf angenommenen 4,0 % Sollzins – keine Konditionszusage.

Die Entscheidung

Sondertilgen, höher tilgen oder anlegen?

Drei Wege, freies Geld einzusetzen. Sie unterscheiden sich vor allem in einem Punkt: Flexibilität.

WegWirkungFlexibilitätWann sinnvoll
Sondertilgung Senkt Restschuld sofort, verkürzt die Laufzeit deutlich Hoch – Sie entscheiden jedes Jahr neu, ob und wie viel Bei unregelmäßigen Zuflüssen wie Bonus, Erbschaft oder Steuerrückzahlung.
Höherer Tilgungssatz Ähnliche Wirkung, aber gleichmäßig verteilt Niedrig – die Rate ist verbindlich für die Zinsbindung Bei stabil höherem Einkommen. Details unter Annuitätendarlehen.
Geld anlegen Rechnet sich nur, wenn die Nettorendite über Ihrem Sollzins liegt Hoch, aber mit Risiko Bei niedrigem Sollzins aus einer Altfinanzierung. Bei 4 % Sollzins müssten Sie nach Steuern über 4 % sicher erwirtschaften – das ist ambitioniert.

Meine Empfehlung in der Praxis: Nehmen Sie das Sondertilgungsrecht immer in den Vertrag, auch wenn Sie es zunächst nicht nutzen wollen. Es kostet in der Regel nichts und verschafft Ihnen eine Option, die Sie ohne Vertragsklausel nicht haben. Beim Tilgungssatz gilt das Gegenteil: Hier lieber konservativ ansetzen und mit Sondertilgungen nachlegen, als eine Rate zu vereinbaren, die in einem schlechten Jahr drückt. Ein zusätzlich vereinbarter Tilgungssatzwechsel gibt Ihnen beide Richtungen.

Praxis

Worauf Sie im Vertrag achten

Das gehört hinein

  • Höhe: Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, manche Banken bieten mehr oder unbegrenzt gegen Zinsaufschlag.
  • Kostenfreiheit: Explizit vereinbaren, dass keine Gebühr anfällt.
  • Zeitpunkt: Klären, ob jederzeit oder nur zu bestimmten Terminen möglich – das entscheidet, ob ein Bonus im März gleich wirkt oder bis Dezember liegen bleibt.
  • Wirkung: Ob die Sondertilgung die Laufzeit verkürzt oder die Rate senkt. Für die Zinsersparnis ist die Laufzeitverkürzung besser.
  • Tilgungssatzwechsel als Ergänzung – meist zwei bis drei Wechsel kostenlos.

Typische Fallstricke

  • Nicht genutzte Kontingente verfallen. Wer in einem Jahr nichts zahlt, kann das im nächsten meist nicht nachholen.
  • Nur ein Termin im Jahr. Bei manchen Verträgen ist die Sondertilgung nur zum Jahresende möglich.
  • Angekündigt statt eingezahlt: Einige Banken verlangen eine Ankündigungsfrist von mehreren Wochen.
  • Bei KfW-Darlehen gelten eigene Regeln, die von der Bankfinanzierung abweichen – siehe KfW-Förderung.
  • Ohne Vertragsklausel kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).

Warum Hendrik Benevides Ihr Vorteil ist

Nicht jede Bank bietet Sondertilgungen an – mit 450+ Bankpartnern finde ich für Sie eine Bank mit maximaler Flexibilität beim Tilgen.

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„Hendrik hat uns sehr gut durch den gesamten Prozess begleitet – immer erreichbar, immer eine Antwort auf unsere Fragen.“

Kunde – Immobilienkauf München via WhoFinance
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„Herausragende Kompetenz und maximales persönliches Engagement – selbst am Wochenende erreichbar. Besser geht's nicht.“

Kunde – Anschlussfinanzierung via WhoFinance
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„Offene Kommunikation, hohe Fachkompetenz – als Laie wurden mir alle Konzepte verständlich erklärt.“

Kunde – Baufinanzierung via WhoFinance
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Häufige Fragen zur Sondertilgung

Wie viel Sondertilgung ist üblich?
Der Marktstandard sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Bei 300.000 € Darlehen wären das 15.000 € jährlich. Manche Banken bieten höhere Kontingente oder unbegrenzte Sondertilgung, verlangen dafür aber einen kleinen Zinsaufschlag. Prüfen Sie beim Vergleich nicht nur den Zins, sondern auch diese Nebenbedingungen.
Was bringt eine Sondertilgung konkret?
Bei 300.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins und 2,0 % Tilgung senken 5.000 € Sondertilgung pro Jahr die Restschuld nach zehn Jahren von 227.963 € auf 167.933 €. Über die gesamte Laufzeit sparen Sie 71.586 € Zinsen und sind nach 19 statt 29 Jahren schuldenfrei. Der Grund: Jeder Euro Sondertilgung fließt vollständig in die Tilgung und senkt die Zinsbasis für alle Folgejahre.
Ist Sondertilgung immer sinnvoll?
Fast immer, aber nicht bedingungslos. Sinnvoll ist sie, wenn Ihr Sollzins über der Rendite liegt, die Sie sicher und nach Steuern erzielen könnten – bei aktuellen Baufinanzierungszinsen ist das meist der Fall. Vorher sollten Sie jedoch zwei Dinge erledigen: teurere Kredite ablösen (Konsumkredite liegen deutlich über Baufinanzierungszinsen) und eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben aufbauen. Getilgtes Geld ist nicht mehr verfügbar.
Muss die Bank Sondertilgung erlauben?
Nein. Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht kein allgemeines Recht auf vorzeitige Rückzahlung; nach § 500 Abs. 2 BGB ist sie nur bei berechtigtem Interesse möglich, andernfalls kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Deshalb muss das Sondertilgungsrecht ausdrücklich im Vertrag stehen. Verlangen Sie es – bei den meisten Banken ist es kostenlos, wird aber nicht automatisch angeboten.
Sondertilgung oder höhere Tilgung – was ist besser?
Beide senken die Zinslast ähnlich, unterscheiden sich aber in der Verbindlichkeit. Ein höherer Tilgungssatz ist für die gesamte Zinsbindung fest und drückt in schlechten Jahren. Die Sondertilgung entscheiden Sie jedes Jahr neu. Für unregelmäßige Zuflüsse wie Bonus oder Steuerrückzahlung ist die Sondertilgung das passende Werkzeug, für dauerhaft höheres Einkommen der höhere Tilgungssatz. Am besten vereinbaren Sie beides plus einen Tilgungssatzwechsel.
Verkürzt die Sondertilgung die Laufzeit oder senkt sie die Rate?
Das hängt von der Vertragsgestaltung ab, und der Unterschied ist erheblich. Bleibt die Rate gleich, verkürzt sich die Laufzeit – das spart die meisten Zinsen. Wird stattdessen die Rate gesenkt, bleibt die Laufzeit gleich und die Zinsersparnis fällt kleiner aus. Für den maximalen Effekt sollte die Laufzeitverkürzung vereinbart sein. Fragen Sie das gezielt ab, es steht selten prominent im Angebot.
Kann ich nicht genutzte Sondertilgung nachholen?
In der Regel nicht. Das Kontingent gilt pro Kalenderjahr und verfällt, wenn Sie es nicht nutzen. Nur wenige Banken erlauben eine Übertragung ins Folgejahr. Wer also 5 % pro Jahr vereinbart hat und drei Jahre nichts zahlt, kann im vierten Jahr nicht 20 % nachschieben. Achten Sie außerdem auf mögliche Ankündigungsfristen und darauf, ob Sondertilgung jederzeit oder nur zum Jahresende möglich ist.

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