Die Mietpreise in München sind im ersten Quartal 2026 um 5,7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen – auf durchschnittlich 20,44 €/m². Die Kaufpreise legten nur um 2,8 % zu. Erstmals seit Jahren verschiebt sich die Rechnung zugunsten des Kaufs – allerdings nur, wenn Sie mindestens 25 % Eigenkapital mitbringen.
Was diese Zahlen bedeuten: Wer 2026 mietet, zahlt deutlich mehr als noch vor 12 Monaten. Wer kauft, profitiert von einem Kaufpreiswachstum, das die Inflation nicht mehr überholt – und damit von einer historisch realistischeren Bewertungsbasis.
Konkreter Vergleich für eine durchschnittliche 80-m²-Wohnung in einem soliden Münchner Stadtteil (z. B. Sendling, Laim, Obermenzing):
Variante A – Mieten:
Variante B – Kaufen (30 % EK):
Auf den ersten Blick: Kaufen kostet 780 € mehr pro Monat als Mieten.
Auf den zweiten Blick: Von den 2.665 € sind 822 € Tilgung – also Vermögensaufbau. Der echte „Konsum-Anteil“ (Zinsen + Hausgeld) beträgt nur ~1.843 € – weniger als die Mietbelastung.
Auf den dritten Blick: Die Mietkosten steigen weiter. Bei +5 % Mietentwicklung pro Jahr zahlen Sie in 10 Jahren rund 2.660 €/Monat. Ihre Kauf-Rate bleibt bei ~2.465 €/Monat fix – und reduziert sich nach Tilgungsende auf null.
Trotz besserer Buy-vs-Rent-Mathematik passt der Kauf nicht zu jeder Lebenslage. Drei Bedingungen sollten erfüllt sein:
Die Buy-vs-Rent-Mathematik fällt nicht in jedem Münchner Stadtteil gleich aus. Drei Beispiele:
Käufermarkt im Bestand: Mit den steigenden Zinsen wachsen die Verkaufsangebote schneller als die Nachfrage. Wer 2026 kauft, hat in vielen Stadtteilen erstmals Verhandlungsspielraum – Preisnachlässe von 3–7 % sind realistisch.
Energieeffizienz wird zum Preistreiber: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab 1. Juli 2026 werden Bestandsobjekte mit schlechter Energieklasse spürbar günstiger – weil künftige Sanierungskosten eingepreist werden. Vorsicht: Diese Häuser haben oft die größeren Renovierungsrücklagen im Bauch.
KfW-Förderung verändert die Rechnung: Bei Neubau-Effizienzhäusern (siehe Beitrag KfW Klimafreundlicher Neubau) reduziert sich die effektive Belastung durch 1 %-Zinsen für bis zu 100.000 € Kreditbetrag massiv. Damit wird Neubau plötzlich konkurrenzfähiger zum Bestand.
Wer 30 % Eigenkapital hat, langfristig in München bleibt und eine tragfähige Monatsbelastung schultern kann, profitiert 2026 erstmals seit Jahren von einer Marktsituation, in der die Käuferseite Pluspunkte sammelt: moderates Preiswachstum, Verhandlungsspielraum im Bestand, steigende Vergleichsmieten und KfW-Fördermittel, die ein Stück Niedrigzins-Ära zurückbringen.
Wer das Eigenkapital nicht hat oder die Lebensplanung unsicher ist: Bleiben Sie kühl. Mieten ist 2026 unbestreitbar teurer als 2025 – aber günstiger als ein Kauf, der unter Stress gerät.
Wo Sie genau stehen, klären wir am besten in einem Gespräch. Bringen Sie Einkommen, Eigenkapital und Wunschvorstellung mit – ich rechne Ihnen die nächsten zehn Jahre durch.
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