Die Mietpreise in München sind im ersten Quartal 2026 um 5,7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen – auf durchschnittlich 20,44 €/m². Die Kaufpreise legten nur um 2,8 % zu. Erstmals seit Jahren verschiebt sich die Rechnung zugunsten des Kaufs – allerdings nur, wenn Sie mindestens 25 % Eigenkapital mitbringen.
Was diese Zahlen bedeuten: Wer 2026 mietet, zahlt deutlich mehr als noch vor 12 Monaten. Wer kauft, profitiert von einem Kaufpreiswachstum, das die Inflation nicht mehr überholt – und damit von einer historisch realistischeren Bewertungsbasis.
Konkreter Vergleich für eine durchschnittliche 80-m²-Wohnung in einem soliden Münchner Stadtteil (z. B. Sendling, Laim, Obermenzing):
Variante A – Mieten:
Variante B – Kaufen (30 % EK):
Auf den ersten Blick: Kaufen kostet 780 € mehr pro Monat als Mieten.
Auf den zweiten Blick: Von den 2.665 € sind 822 € Tilgung – also Vermögensaufbau. Der echte „Konsum-Anteil“ (Zinsen + Hausgeld) beträgt nur ~1.843 € – weniger als die Mietbelastung.
Auf den dritten Blick: Die Mietkosten steigen weiter. Bei +5 % Mietentwicklung pro Jahr zahlen Sie in 10 Jahren rund 2.660 €/Monat. Ihre Kauf-Rate bleibt bei ~2.465 €/Monat fix – und reduziert sich nach Tilgungsende auf null.
Trotz besserer Buy-vs-Rent-Mathematik passt der Kauf nicht zu jeder Lebenslage. Drei Bedingungen sollten erfüllt sein:
Die Buy-vs-Rent-Mathematik fällt nicht in jedem Münchner Stadtteil gleich aus. Drei Beispiele:
Käufermarkt im Bestand: Mit den steigenden Zinsen wachsen die Verkaufsangebote schneller als die Nachfrage. Wer 2026 kauft, hat in vielen Stadtteilen erstmals Verhandlungsspielraum – Preisnachlässe von 3–7 % sind realistisch.
Energieeffizienz wird zum Preistreiber: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab 1. Juli 2026 werden Bestandsobjekte mit schlechter Energieklasse spürbar günstiger – weil künftige Sanierungskosten eingepreist werden. Vorsicht: Diese Häuser haben oft die größeren Renovierungsrücklagen im Bauch.
KfW-Förderung verändert die Rechnung: Bei Neubau-Effizienzhäusern (siehe Beitrag KfW Klimafreundlicher Neubau) reduziert sich die effektive Belastung durch 1 %-Zinsen für bis zu 100.000 € Kreditbetrag massiv. Damit wird Neubau plötzlich konkurrenzfähiger zum Bestand.
Inzwischen liegen die Daten für das zweite Quartal sowie der amtliche Wohnungsmarktbericht der Landeshauptstadt München für das erste Halbjahr 2026 vor. Sie korrigieren die Q1-Momentaufnahme in einem wichtigen Punkt: Der Mietanstieg von 5,7 % war ein Ausreißer, kein Trend.
Damit ist die Annahme „~8.800 €/m²“ aus dem Rechenbeispiel oben weiterhin tragfähig – die amtliche Zahl für den Bestand liegt praktisch auf demselben Wert. Die Mietseite der Rechnung war dagegen zu optimistisch angesetzt: Mit +3,4 % statt +5 % jährlicher Mietsteigerung erreicht die Miete für 80 m² in zehn Jahren nicht 2.660 €, sondern rund 2.280 €. Der Break-even zwischen Mieten und Kaufen verschiebt sich dadurch um etwa zwei bis drei Jahre nach hinten.
Die zweite Variable der Buy-vs-Rent-Rechnung ist der Zins – und dort ist seit Mai einiges passiert, ohne dass es sich stark in den Konditionen niedergeschlagen hätte:
Unterm Strich hat sich das Bild aus dem Mai abgeschwächt, aber nicht gedreht: Mieten steigen weiter, Kaufpreise stagnieren leicht rückläufig, die Zinsen sind seitwärts gelaufen. Die Rechnung fällt nach wie vor zugunsten des Kaufs aus – die Bedingung von mindestens 25 % Eigenkapital gilt aber jetzt umso mehr, weil der Vermögensaufbau über die Mietersparnis langsamer trägt als im Mai unterstellt.
Wer 30 % Eigenkapital hat, langfristig in München bleibt und eine tragfähige Monatsbelastung schultern kann, profitiert 2026 erstmals seit Jahren von einer Marktsituation, in der die Käuferseite Pluspunkte sammelt: moderates Preiswachstum, Verhandlungsspielraum im Bestand, steigende Vergleichsmieten und KfW-Fördermittel, die ein Stück Niedrigzins-Ära zurückbringen.
Wer das Eigenkapital nicht hat oder die Lebensplanung unsicher ist: Bleiben Sie kühl. Mieten ist 2026 unbestreitbar teurer als 2025 – aber günstiger als ein Kauf, der unter Stress gerät.
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