A conta completa, num exemplo real
Apartamento de 500.000 € comprado com corretor na Baviera (Munique):
| Custo | Alíquota | Valor |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % | 17.500 € |
| Tabelião + registro (Notar + Grundbuch) | ~1,8 % | ~9.000 € |
| Corretor — parte do comprador (Makler) | 3,57 % | 17.850 € |
| Total de custos de compra | ~8,9 % | ~44.350 € |
Em venda direta (sem corretor) o total cai para ~26.500 € (~5,3 %). E se o mesmo apartamento fosse em Berlim: só o imposto saltaria de 17.500 € para 30.000 €. Dois números para gravar: ~9 % com corretor, ~5 % sem — sempre do próprio bolso.
O bônus bávaro que as páginas em português não contam
Desde que os estados alemães ganharam autonomia sobre a alíquota, quase todos subiram — a Baviera ficou nos 3,5 % originais, o menor valor do país:
| Estado | Alíquota | Imposto sobre 600.000 € |
|---|---|---|
| Baviera (Munique) | 3,5 % | 21.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 30.000 € |
| Hessen (Frankfurt) | 6,0 % | 36.000 € |
| Berlim | 6,0 % | 36.000 € |
| NRW, Brandenburg e outros | 6,5 % | 39.000 € |
Quem compara „Munique é caro" contra Berlim ou Frankfurt deveria colocar esses 15.000–18.000 € de diferença na conta — é dinheiro real no dia da escritura, e praticamente nenhuma comparação em português o menciona.
Por que o banco não financia esses custos
Lógica de garantia: o banco empresta contra o VALOR do imóvel — e os custos de compra não adicionam um metro quadrado a ele. Pagar 44.000 € de impostos e taxas não torna o apartamento mais valioso como garantia. Por isso a regra do mercado: custos de compra saem de recursos próprios, antes da entrada propriamente dita. „Financiamento de 110 %" (preço + custos) existe no papel para perfis excepcionais — e custa juros que anulam a conveniência.
Consequência para o seu planejamento: quando eu calculo com você „quanto dinheiro vivo você precisa", a resposta é sempre UMA soma: custos de compra + entrada, por imóvel concreto. Separar as duas coisas mentalmente é como esquecer o ITBI e o cartório no Brasil — só que aqui a fatura é maior.
A sequência dos boletos (para o fluxo de caixa)
- Assinatura no tabelião — nada a pagar na hora.
- Fatura do Notar — chega em ~2–4 semanas.
- Boleto do Finanzamt (imposto) — em geral 4–8 semanas após a assinatura, prazo de ~1 mês. Só depois do pagamento sai a Unbedenklichkeitsbescheinigung — sem ela, você não vira proprietário no registro. O imposto literalmente tranca a porta da propriedade.
- Comissão do corretor — costuma vencer com o contrato de compra.
- Registro final (Grundbuch) — a taxa entra na conta do tabelião/registro; a transferência definitiva corre nos meses seguintes, automática.
Traduzindo: os ~44.000 € do exemplo não saem num dia só — mas saem TODOS nas primeiras semanas. Reserve o valor integral antes da assinatura, líquido e disponível.
Três economias legítimas (e uma armadilha)
- Destaque dos móveis: cozinha e mobília genuinamente incluídas, com valor realista e documentado no contrato, ficam fora do imposto de transmissão. Modesto e defensável — sim; criativo — não (o Finanzamt lê contratos, e o banco desconta valores inflados da garantia).
- Quem paga o corretor? Desde 2020 a comissão é regulada e dividida; anúncios diferem. O mesmo apartamento com comissão paga pelo vendedor é ~3,5 % mais barato no fechamento — critério de comparação entre imóveis que quase ninguém usa.
- Negocie o preço, não o imposto: cada 1.000 € negociados economizam 1.035 € (preço + imposto). Minha análise gratuita do anúncio existe para achar esses milhares com dados.
- A armadilha: „estruturas" para escapar do imposto (share deals para pessoa física, valores fictícios) — não. Ilegal ou inútil no seu tamanho de transação, e capaz de contaminar o financiamento inteiro.
Orce uma vez, corretamente
Sou Hendrik Benevides, consultor financeiro em Munique-Pasing (Postbank Finanzberatung AG), atendimento em português — 5,0★ em 54 avaliações no WhoFinance. Todo plano de financiamento que eu monto lista seus custos de compra completos ao lado da entrada e da parcela — nenhuma surpresa na semana seis. Agende sua consultoria gratuita (neutra para o Schufa) e saiba seu número total antes de se apaixonar por um anúncio.