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Finanzberater München – Hendrik Benevides

Baufinanzierung ohne Eigenkapital München

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich – aber erfordert gute Bonität und den richtigen Bankpartner. In München berate ich Sie ehrlich, ob und wie eine 100%-Finanzierung für Sie funktioniert. Als bankenübergreifender Finanzberater mit Zugang zu 450+ Banken finde ich die optimale Lösung für Ihre Situation – kostenfreie Erstberatung ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score.

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Hendrik Benevides – Baufinanzierung ohne Eigenkapital München

Fachlich geprüft von Hendrik Benevides – Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-155-AGF2-49), selbstständiger Partner der Postbank Finanzberatung AG. Stand: 26. Juli 2026.

Grundlagen

Was heißt Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Gemeint sind zwei verschiedene Dinge, die oft verwechselt werden – und der Unterschied entscheidet darüber, wie realistisch Ihr Vorhaben ist:

VarianteWas die Bank finanziertWas Sie selbst zahlenEinordnung
100%-Finanzierung
(Vollfinanzierung)		 Den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler – in Bayern realistisch 7 bis 9 % des Kaufpreises. Bei guter Bonität machbar. Viele Banken bieten sie an, mit Zinsaufschlag gegenüber einer 80%-Finanzierung.
110%-Finanzierung
(inkl. Nebenkosten)		 Kaufpreis plus Nebenkosten. Nichts – null Eigenkapital. Nur wenige Banken, nur bei sehr guter Bonität und werthaltigem Objekt. Deutlich höherer Zinsaufschlag.

Warum Banken hier vorsichtig sind: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert – die Grunderwerbsteuer steckt nicht im Wert der Immobilie. Bei einer 110%-Finanzierung ist das Darlehen vom ersten Tag an höher als der Verkaufswert des Objekts. Dieses Risiko lassen sich Banken über den Zins bezahlen, und genau deshalb lohnt sich hier der Vergleich über viele Banken besonders: Die Aufschläge für hohe Beleihungsausläufe unterscheiden sich zwischen den Instituten stärker als die Basiszinsen.

Voraussetzungen

Wer bekommt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ohne Eigenkapital verlagert sich die gesamte Prüfung auf zwei Fragen: Wie sicher ist Ihr Einkommen, und wie werthaltig ist das Objekt?

Das erhöht Ihre Chancen deutlich

  • Sicheres, überdurchschnittliches Einkommen – unbefristete Anstellung, idealerweise mit Haushaltsüberschuss nach allen Fixkosten.
  • Verbeamtung oder öffentlicher Dienst. Beamte bekommen Vollfinanzierungen am leichtesten – das planbare Einkommen ersetzt aus Bankensicht einen Teil des fehlenden Eigenkapitals.
  • Saubere Schufa ohne Negativmerkmale – bei 100%+ gibt es hier keinerlei Spielraum.
  • Werthaltiges, gut verkäufliches Objekt in gefragter Lage – ein Münchner Vorteil: Die Wiederverkaufssicherheit ist hoch.
  • Zusatzsicherheiten, etwa eine abbezahlte Immobilie der Eltern oder Bürgschaften.

Das macht es schwer bis unmöglich

  • Probezeit, befristete Verträge oder kurze Selbstständigkeit ohne zwei bis drei starke Jahresabschlüsse.
  • Bestehende Konsumkredite oder Leasingraten, die den Haushaltsüberschuss auffressen.
  • Objekte mit Sanierungsstau oder in schwachen Lagen – ohne Eigenkapital braucht die Bank ein Objekt, das sie notfalls schnell verwerten kann.
  • Eine Rate, die nur ohne Puffer funktioniert. Faustregel der meisten Banken: Die Rate sollte etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Rechenbeispiel

Was die Vollfinanzierung konkret kostet

Eine Münchner Eigentumswohnung für 500.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % anfängliche Tilgung – drei Szenarien im Vergleich:

Annahme20 % Eigenkapital100%-Finanzierung110%-Finanzierung
Darlehenssumme400.000 €500.000 €545.000 €
Eigenkapital-Einsatz145.000 €45.000 € (nur Nebenkosten)0 €
Sollzins (Beispielannahme)3,50 %3,90 %4,40 %
Monatliche Rate (2 % Tilgung)ca. 1.833 €ca. 2.458 €ca. 2.907 €
Benötigtes Nettoeinkommen (Faustregel 40 %)ab ca. 4.600 €ab ca. 6.100 €ab ca. 7.300 €

Zur Einordnung: Die Zinssätze sind Annahmen, um die Mechanik zu zeigen – keine aktuellen Konditionen. Der Kern ist der Hebel dahinter: Ohne Eigenkapital steigt nicht nur die Darlehenssumme, sondern auch der Zinssatz – beides zusammen treibt die Rate. Dafür bleibt Ihr Erspartes liquide. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, was Ihr Kapital anderswo erwirtschaftet und wie sicher Ihr Einkommen ist. Genau diese Rechnung stelle ich im Erstgespräch für Ihre Zahlen auf.

Warum Hendrik Benevides Ihr Vorteil ist

Ich sage Ihnen die Wahrheit: Vollfinanzierungen sind teurer, aber möglich. Ich prüfe Ihre Situation und zeige Ihnen alle Optionen – ohne Verkaufsdruck.

450+ Bankpartner

Bankenübergreifender Vergleich – ich vergleiche für Sie über 450 Bankpartner — nicht nur das Angebot eines einzelnen Instituts.

Persönliche Beratung

Kein Call-Center, kein Wechsel des Ansprechpartners – Sie haben mich persönlich.

Kostenfreie Beratung

Für Sie vollständig kostenlos – die Vergütung erfolgt durch die Bank.

KfW & Förderung

Ich prüfe automatisch alle Fördermöglichkeiten für Ihr Vorhaben.

Mehrsprachig

Beratung auf Deutsch, Englisch und Portugiesisch.

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Automatische Suche über 55 Portale – benevides-ki-beratung.de

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ImmoWert Pilot ist ein Angebot der DH Digital GmbH, mit der ich zusammenarbeite – nicht dieser Website. Dort gelten eigene Nutzungsbedingungen und eine eigene Datenschutzerklärung. Die Analyse ist eine Entscheidungshilfe, kein Wertgutachten.

KI-Technologie + Finanzberatung

Finanzberatung trifft Künstliche Intelligenz

Als einer der wenigen Finanzberater in München kombiniere ich persönliche Expertise mit modernster KI-Technologie – für Ihren entscheidenden Vorteil auf dem Münchner Immobilienmarkt.

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Mein KI-Agent durchsucht automatisch über 55 Immobilienportale und findet passende Objekte für Sie – rund um die Uhr.

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Was Kunden sagen

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„Hendrik hat uns sehr gut durch den gesamten Prozess begleitet – immer erreichbar, immer eine Antwort auf unsere Fragen.“

Kunde – Immobilienkauf München via WhoFinance
★★★★★

„Herausragende Kompetenz und maximales persönliches Engagement – selbst am Wochenende erreichbar. Besser geht's nicht.“

Kunde – Anschlussfinanzierung via WhoFinance
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„Offene Kommunikation, hohe Fachkompetenz – als Laie wurden mir alle Konzepte verständlich erklärt.“

Kunde – Baufinanzierung via WhoFinance
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Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital

Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?
Die Obergrenze setzt nicht das Objekt, sondern Ihr Einkommen. Als Faustregel akzeptieren Banken eine Kreditrate von etwa 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens. Bei einer Vollfinanzierung mit beispielhaft 3,9 % Sollzins und 2 % Tilgung entspricht das grob dem 80- bis 85-Fachen Ihres Monatsnettos als Darlehenssumme: Mit 5.000 € netto sind so überschlägig 400.000 bis 425.000 € drin. Das ist eine Orientierung, keine Zusage – die tatsächliche Grenze ergibt sich aus der Haushaltsrechnung mit allen Fixkosten.
Welche Bank gibt Kredite ohne Eigenkapital?
Es gibt keine öffentliche Liste – und genau das ist das Problem, wenn Sie allein suchen. Viele Banken bieten 100%-Finanzierungen an, aber nur zu individuellen Konditionen je nach Bonität und Objekt; 110%-Finanzierungen macht nur eine Minderheit. Die Politik der Institute ändert sich zudem laufend. Im Vergleich 450+ Banken sehe ich, welche Institute aktuell hohe Beleihungsausläufe zu fairen Aufschlägen annehmen – das ist bei dieser Finanzierungsform der größte Hebel überhaupt.
Kann man mit 2.000 Euro netto ein Haus finanzieren?
Ehrliche Antwort für München: ohne Eigenkapital praktisch nicht. Nach der 40%-Faustregel wären maximal rund 800 € Monatsrate tragbar – das entspricht bei einer Vollfinanzierung überschlägig 160.000 € Darlehen, dafür gibt es in München keine familientaugliche Immobilie. Realistisch wird es mit zweitem Haushaltseinkommen, deutlichem Eigenkapital, günstigerem Umland oder einer kleineren Wohnung als Einstieg. Auch das rechne ich Ihnen lieber ehrlich vor, als Ihnen eine Finanzierung zu verkaufen, die beim ersten Zinsanstieg kippt.
Wie hoch sind die Bauzinsen ohne Eigenkapital?
Höher als mit Eigenkapital – typischerweise um 0,3 bis 1,0 Prozentpunkte gegenüber einer 80%-Finanzierung, abhängig von Bank, Bonität und Objekt. Der Grund ist der Beleihungsauslauf: Je größer der Darlehensanteil am Objektwert, desto höher das Verwertungsrisiko der Bank und desto höher der Zinsaufschlag. Die gute Nachricht: Genau diese Aufschläge unterscheiden sich zwischen Banken erheblich, sodass der Vergleich hier mehr bringt als bei jeder Standardfinanzierung.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja (110%-Finanzierung), aber nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einem werthaltigen Objekt – und nur bei wenigen Banken. In Bayern machen die Nebenkosten mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rund 7 bis 9 % des Kaufpreises aus, mit Makler mehr. Wenn irgendwie möglich, sollten Sie zumindest diesen Teil aus Erspartem zahlen: Es senkt Zins und Rate überproportional.
Ist eine Vollfinanzierung riskant?
Sie ist risikoreicher als eine Finanzierung mit Puffer, aber nicht per se unseriös. Die zwei echten Risiken: Erstens startet die Restschuld höher, sodass Sie bei einem vorzeitigen Verkauf in den ersten Jahren mit Verlust verkaufen könnten. Zweitens trifft eine hohe Rate auf null Reserven, wenn kein Notgroschen bleibt. Deshalb gilt: Vollfinanzierung nur mit stabilem Einkommen, intakter Rücklage für Notfälle und einem Objekt, das seinen Wert hält – drei Punkte, die ich vor jeder Empfehlung prüfe.

Ihre Situation ist anders gelagert? Im kostenfreien Erstgespräch rechnen wir Ihre Zahlen durch – ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score, ohne Verkaufsdruck.

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