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Finanzberater München – Hendrik Benevides

Nebenkosten beim Hauskauf in München – Vollständige Übersicht

Beim Hauskauf in München fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notar (1–1,5 %), Makler (3,57 %). Das sind bei 800.000 € schnell 70.000 €. Als bankenübergreifender Finanzberater mit Zugang zu 450+ Banken finde ich die optimale Lösung für Ihre Situation – kostenfreie Erstberatung ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score.

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Hendrik Benevides – Nebenkosten beim Hauskauf in München – Vollständige Übersicht

Fachlich geprüft von Hendrik Benevides – Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-155-AGF2-49), selbstständiger Partner der Postbank Finanzberatung AG. Stand: 26. Juli 2026.

Kurz und direkt

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München?

Rechnen Sie in Bayern mit 5,5 % des Kaufpreises ohne Makler und mit rund 9 % inklusive Maklerprovision. Die Zusammensetzung: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar etwa 1,5 %, Grundbuch etwa 0,5 %, Maklerprovision üblicherweise 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für den Käuferanteil.

Der Satz, der bei Münchner Kaufpreisen wirklich zählt, ist aber nicht der Prozentsatz – sondern dieser: Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht mitfinanzierbar. Banken bemessen das Darlehen am Objektwert; die Nebenkosten erwarten sie aus Eigenkapital. Bei 700.000 € Kaufpreis sind das über 63.000 €, die Sie zusätzlich zum eigentlichen Eigenkapital brauchen. An dieser Zahl scheitern in München mehr Finanzierungen als am Kaufpreis.

Die vollständige Rechnung

Kaufnebenkosten nach Kaufpreis

KaufpreisGrunderwerb­steuer 3,5 %Notar ca. 1,5 %Grundbuch ca. 0,5 %Summe ohne MaklerMakler 3,57 %Summe mit Makler
300.000 €10.500 €4.500 €1.500 €16.500 €10.710 €27.210 €
500.000 €17.500 €7.500 €2.500 €27.500 €17.850 €45.350 €
700.000 €24.500 €10.500 €3.500 €38.500 €24.990 €63.490 €
900.000 €31.500 €13.500 €4.500 €49.500 €32.130 €81.630 €
in Prozent3,50 %1,50 %0,50 %5,50 %3,57 %9,07 %

Zur Einordnung: Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist in Bayern gesetzlich fix (Details unter Grunderwerbsteuer Bayern). Notar- und Grundbuchkosten folgen dem GNotKG und hängen von Kaufpreis und Beurkundungsumfang ab – die Werte oben sind Erfahrungswerte, keine festen Gebühren. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien an Privatpersonen ein Teilungsgebot, der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen.

Der Finanzierungskern

Was mitfinanzierbar ist – und was nicht

PositionMitfinanzierbar?Begründung
Kaufpreis Grundstück und GebäudeJaDas ist der Objektwert, den die Bank besichert.
GrunderwerbsteuerNein (Regelfall)Fließt nicht in den Objektwert – erhöht die Sicherheit nicht.
Notar und GrundbuchNein (Regelfall)Dienstleistung, kein werthaltiger Bestandteil.
MaklerprovisionNein (Regelfall)Eigener Vertrag, unabhängig vom Objektwert.
Renovierung und ModernisierungJa, meistErhöht den Objektwert – siehe Modernisierungskredit.
Küche und fest verbaute EinbautenTeilweiseBankabhängig. Achtung: Wird Inventar separat ausgewiesen, senkt das die Grunderwerbsteuer, aber auch den finanzierbaren Objektwert.

Was das für Ihre Planung bedeutet: Bei 700.000 € Kaufpreis mit Makler und 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis brauchen Sie rund 203.500 € verfügbares Kapital – 63.490 € Nebenkosten plus 140.000 € Eigenanteil. Wer nur mit den 20 % gerechnet hat, steht kurz vor dem Notartermin vor einer Lücke von über 60.000 €. Deshalb rechne ich die Nebenkosten in jedem Erstgespräch mit – nicht erst, wenn das Objekt gefunden ist. Eine 110-Prozent-Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, ist bei sehr guter Bonität möglich, kostet aber einen deutlichen Zinsaufschlag (Details hier).

Spielräume

Wo Sie wirklich sparen können

Echte Hebel

  • Bewegliches Inventar separat ausweisen. Küche, Möbel oder Sauna mit realistischem Zeitwert im Kaufvertrag mindern die Grunderwerbsteuer – 20.000 € Inventar sparen 700 € Steuer.
  • Maklerprovision verhandeln. Sie ist frei vereinbar. Das Teilungsgebot begrenzt den Käuferanteil zusätzlich.
  • Grundschuld nur in benötigter Höhe eintragen. Die Grundbuchkosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis.
  • Bestehende Grundschuld übernehmen. Ist noch eine Grundschuld eingetragen, kann eine Abtretung günstiger sein als eine Neueintragung.

Was nicht funktioniert

  • Kaufpreis künstlich niedrig ansetzen. Das Finanzamt vergleicht mit der Kaufpreissammlung, und die Bank kürzt den finanzierten Objektwert entsprechend.
  • Inventar überhöht ausweisen. Wird beanstandet und kann als Steuerverkürzung gewertet werden.
  • Auf den Notar verzichten. Der Immobilienkaufvertrag ist zwingend notariell zu beurkunden (§ 311b BGB).
  • Nebenkosten „später zahlen". Die Grunderwerbsteuer muss vor der Eigentumsumschreibung fließen – ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Grundbucheintrag.

Warum Hendrik Benevides Ihr Vorteil ist

Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten und geraten in finanzielle Schwierigkeiten. Ich plane Ihre Finanzierung von Anfang an realistisch – inklusive aller Nebenkosten.

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ImmoWert Pilot ist ein Angebot der DH Digital GmbH, mit der ich zusammenarbeite – nicht dieser Website. Dort gelten eigene Nutzungsbedingungen und eine eigene Datenschutzerklärung. Die Analyse ist eine Entscheidungshilfe, kein Wertgutachten.

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Als einer der wenigen Finanzberater in München kombiniere ich persönliche Expertise mit modernster KI-Technologie – für Ihren entscheidenden Vorteil auf dem Münchner Immobilienmarkt.

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Was Kunden sagen

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„Hendrik hat uns sehr gut durch den gesamten Prozess begleitet – immer erreichbar, immer eine Antwort auf unsere Fragen.“

Kunde – Immobilienkauf München via WhoFinance
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„Herausragende Kompetenz und maximales persönliches Engagement – selbst am Wochenende erreichbar. Besser geht's nicht.“

Kunde – Anschlussfinanzierung via WhoFinance
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„Offene Kommunikation, hohe Fachkompetenz – als Laie wurden mir alle Konzepte verständlich erklärt.“

Kunde – Baufinanzierung via WhoFinance
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Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Bayern?
Ohne Makler etwa 5,5 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar rund 1,5 %, Grundbuch rund 0,5 %. Mit Maklerprovision (üblich 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für den Käuferanteil) liegen Sie bei etwa 9 %. Bei 700.000 € Kaufpreis sind das 38.500 € ohne beziehungsweise 63.490 € mit Makler.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Im Regelfall nicht. Banken bemessen das Darlehen am Objektwert, und Grunderwerbsteuer, Notar sowie Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht. Sie brauchen die Nebenkosten daher als Eigenkapital. Bei sehr guter Bonität ist eine 110-Prozent-Finanzierung möglich, die die Nebenkosten mit abdeckt – sie kostet einen deutlichen Zinsaufschlag, weil die Bank über den Objektwert hinaus finanziert.
Wie viel Eigenkapital brauche ich insgesamt?
Als Richtwert: die Nebenkosten vollständig plus idealerweise 10 bis 20 % des Kaufpreises. Bei 700.000 € mit Makler und 20 % Eigenanteil ergibt das rund 203.500 € – 63.490 € Nebenkosten plus 140.000 €. Weniger ist möglich, verteuert aber den Zins über den höheren Beleihungsauslauf. Was alles als Eigenkapital zählt, steht unter Eigenkapital berechnen.
Wann werden die Nebenkosten fällig?
Gestaffelt, nicht auf einmal. Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung. Der Grunderwerbsteuerbescheid folgt typischerweise zwei bis acht Wochen später und ist einen Monat nach Bekanntgabe zu zahlen. Die Grundbuchkosten fallen mit der Eintragung an, die Maklerprovision meist mit Vertragsschluss oder nach Vereinbarung. Wichtig: Die Bank zahlt das Darlehen erst nach Grundbucheintragung aus – die Nebenkosten müssen also vorher aus eigenen Mitteln fließen.
Was kostet der Notar beim Hauskauf?
Die Notarkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und dem Umfang der Beurkundung: Kaufvertrag, Grundschuldbestellung, Auflassungsvormerkung und Treuhandabwicklung wirken sich aus. In der Praxis liegen Notar und Grundbuch zusammen bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Ein Sparhebel bleibt: Die Grundbuchkosten für die Grundschuld richten sich nach ihrer Höhe – tragen Sie nur ein, was Sie brauchen.
Zählt die Instandhaltungsrücklage zu den Nebenkosten?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernehmen Sie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Dieser Betrag zählt nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn er im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist – ein kleiner, oft übersehener Hebel. Für die Bank ist er weder Objektwert noch Nebenkosten, sondern ein durchlaufender Posten. Mehr zu den Besonderheiten unter Eigentumswohnung finanzieren.

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Adresse

Postbank Finanzberatung AG
Kaflerstraße 2
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