Finanzberater München – Hendrik Benevides

Eigenkapital berechnen – Was brauche ich für eine Immobilie in München?

Q: Soll ich mein ganzes Erspartes als Eigenkapital einsetzen?

Nein. Eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben plus Budget für Einzug und Erstausstattung sollte bleiben. Wer alles einsetzt, finanziert die erste unerwartete Reparatur über einen Konsumkredit, der deutlich teurer ist als die Baufinanzierung. Bei Wohnungseigentum sollte zusätzlich ein Puffer für Sonderumlagen bleiben.

Q: Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Begrenzt. Banken erkennen die Muskelhypothek nur bis zu einem Anteil der Bausumme an, und nur wenn die Arbeiten fachlich glaubhaft ausgeführt werden können. Anerkannt werden typischerweise Maler-, Boden- und Ausbauarbeiten, nicht Statik, Elektrik oder Sanitär. Eigenleistung, die zeitlich nicht zu schaffen ist, verzögert den Bau und kostet am Ende mehr.

Q: Soll ich einen alten Bausparvertrag für Eigenkapital auflösen?

Das hängt vom Tarif ab. Beim Bauspardarlehen ist der Zins tariflich garantiert und wurde bei alten Verträgen oft in einer Niedrigzinsphase festgeschrieben. Ein solcher Anspruch kann günstiger sein als jede heutige Neufinanzierung. Deshalb erst den Darlehenszins des Tarifs prüfen, bevor das Guthaben als Eigenkapital eingesetzt und der Anspruch aufgegeben wird.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Immobilie in München? Faustregel: 20–30 % des Kaufpreises + 10 % Nebenkosten. Ich rechne das konkret für Ihre Situation durch. Als bankenübergreifender Finanzberater mit Zugang zu 450+ Banken finde ich die optimale Lösung für Ihre Situation – kostenfreie Erstberatung ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score.

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Hendrik Benevides – Eigenkapital berechnen – Was brauche ich für eine Immobilie in München?

Kurz und direkt

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?

Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Der belastbare Richtwert lautet: die Kaufnebenkosten vollständig plus 10 bis 20 % des Kaufpreises. In Bayern sind die Nebenkosten 5,5 % ohne und rund 9 % mit Makler – sie sind der Teil, der überrascht, weil er sich nicht mitfinanzieren lässt.

Kaufpreis	Nebenkosten (mit Makler, ~9 %)	+ 10 % Eigenanteil	+ 20 % Eigenanteil
300.000 €	27.210 €	57.210 €	87.210 €
500.000 €	45.350 €	95.350 €	145.350 €
700.000 €	63.490 €	133.490 €	203.490 €
900.000 €	81.630 €	171.630 €	261.630 €

Weniger geht – kostet aber. Vollfinanzierungen ohne Eigenanteil sind bei sehr guter Bonität möglich, verteuern den Zins aber deutlich, weil der Beleihungsauslauf steigt. Die Rechnung dazu steht unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die vollständige Nebenkostenaufstellung unter Kaufnebenkosten München.

Oft unterschätzt

Was alles als Eigenkapital zählt

Die meisten rechnen nur mit dem Girokonto. Banken erkennen deutlich mehr an – teils mit Abschlägen:

Quelle	Anerkennung	Hinweis
Giro-, Tagesgeld-, Festgeldkonten	Voll	Der unproblematische Teil. Kontoauszüge genügen als Nachweis.
Bausparvertrag	Voll (Guthaben)	Auch ein noch nicht zuteilungsreifer Vertrag zählt mit seinem Sparguthaben.
Wertpapiere, Fonds, ETFs	Mit Abschlag	Banken rechnen wegen Kursrisiko meist einen Sicherheitsabschlag ein. Verkauf vor Auszahlung wird oft verlangt.
Lebens- oder Rentenversicherung	Rückkaufswert	Nicht die Ablaufleistung zählt, sondern der heutige Rückkaufswert. Prüfen, ob eine Kündigung wirtschaftlich sinnvoll ist – oft nicht.
Vorhandenes Grundstück	Voll (Wert)	Ein bereits bezahltes Grundstück ist häufig der stärkste Eigenkapital-Baustein beim Neubau.
Eigenleistung („Muskelhypothek")	Begrenzt	Banken erkennen meist nur einen begrenzten Anteil der Bausumme an – und nur, wenn Sie die Arbeiten fachlich belegen können.
Darlehen von Verwandten	Bankabhängig	Wird oft anerkannt, wenn es nachrangig und zinsfrei gestellt ist. Schriftliche Vereinbarung nötig.
Arbeitgeberdarlehen	Bankabhängig	Zählt meist als Fremdkapital, nicht als Eigenkapital – verbessert aber die Gesamtstruktur.
Wohn-Riester	Voll	Gefördertes Kapital ist entnahmefähig – siehe Wohn-Riester.

Der Zinseffekt

Warum jeder Euro Eigenkapital den Zins senkt

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf – dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger der Zins, und die Sprünge liegen an festen Schwellen.

Beleihungsauslauf	Einordnung durch die Bank	Wirkung auf den Zins
bis 60 %	Bester Bereich – innerhalb des Pfandbrief-Deckungsstocks	Günstigste Kondition
bis 80 %	Standardbereich	Leichter Aufschlag
bis 90 %	Erhöhtes Risiko	Merklicher Aufschlag
bis 100 %	Vollfinanzierung	Deutlicher Aufschlag
über 100 %	Nebenkosten mitfinanziert	Höchster Aufschlag, nur bei sehr guter Bonität

Der praktische Hebel: Wenn Sie knapp über einer Schwelle liegen – etwa bei 81 % – kann schon eine kleine Erhöhung des Eigenkapitals den Zinssatz auf die nächstbessere Staffel bringen. Bei Münchner Darlehenssummen sind das über die Zinsbindung schnell vierstellige Beträge für wenige Tausend Euro mehr Eigenanteil. Diese Schwellen prüfe ich vor der Antragstellung – sie sind bei jeder Bank etwas anders gesetzt. Wichtig dabei: Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert der Bank, nicht auf Ihren Kaufpreis.

Grenzen

Wie viel Eigenkapital zu viel ist

Was Sie einsetzen sollten

Alle Kaufnebenkosten – sie sind praktisch nicht finanzierbar.
Genug, um unter eine günstige Beleihungsschwelle zu kommen.
Niedrig verzinstes Sparguthaben, dessen Zinsen unter Ihrem Sollzins liegen.
Bausparguthaben, wenn kein günstiger Darlehenszins daran hängt.

Was Sie behalten sollten

Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben. Wer alles einsetzt, finanziert die erste kaputte Heizung über einen teuren Konsumkredit.
Budget für Einzug und Erstausstattung – Küche, Böden, Umzug summieren sich schnell.
Puffer für Instandhaltung, bei Wohnungseigentum zusätzlich für mögliche Sonderumlagen.
Bauspardarlehen mit tariflich garantiertem Zins nicht vorschnell auflösen – ein alter Tarif kann günstiger sein als jede Neufinanzierung.

Warum Hendrik Benevides Ihr Vorteil ist

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Was Kunden sagen

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„Hendrik hat uns sehr gut durch den gesamten Prozess begleitet – immer erreichbar, immer eine Antwort auf unsere Fragen.“

Kunde – Immobilienkauf München via WhoFinance

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„Herausragende Kompetenz und maximales persönliches Engagement – selbst am Wochenende erreichbar. Besser geht's nicht.“

Kunde – Anschlussfinanzierung via WhoFinance

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„Offene Kommunikation, hohe Fachkompetenz – als Laie wurden mir alle Konzepte verständlich erklärt.“

Kunde – Baufinanzierung via WhoFinance

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Häufige Fragen zum Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in München?

Als Richtwert die Kaufnebenkosten vollständig plus 10 bis 20 % des Kaufpreises. Bei 700.000 € mit Makler sind das 63.490 € Nebenkosten plus 70.000 bis 140.000 € Eigenanteil, also 133.490 bis 203.490 € insgesamt. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht; weniger ist möglich, verteuert aber den Zins über den höheren Beleihungsauslauf.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Mehr als die meisten denken: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten sowie Bausparguthaben werden voll angerechnet. Wertpapiere und Fonds zählen mit Sicherheitsabschlag wegen des Kursrisikos. Bei Lebensversicherungen ist der heutige Rückkaufswert maßgeblich, nicht die Ablaufleistung. Ein bereits bezahltes Grundstück ist beim Neubau oft der stärkste Baustein. Eigenleistung wird nur begrenzt und nur mit fachlichem Nachweis anerkannt.

Warum senkt Eigenkapital den Zinssatz?

Weil Banken ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf staffeln – dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Die Staffeln liegen typischerweise bei 60, 80, 90 und 100 %, und der Zins springt an diesen Schwellen. Wer knapp darüber liegt, etwa bei 81 %, kann mit wenigen Tausend Euro mehr Eigenkapital in die nächstbessere Staffel rutschen – bei Münchner Darlehenssummen sind das über die Zinsbindung oft vierstellige Ersparnisse.

Soll ich mein ganzes Erspartes einsetzen?

Nein. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben plus Budget für Einzug und Erstausstattung. Wer alles einsetzt, finanziert die erste unerwartete Reparatur über einen Konsumkredit – und der ist deutlich teurer als die Baufinanzierung, die Sie damit gespart hätten. Bei Wohnungseigentum sollte zusätzlich ein Puffer für mögliche Sonderumlagen bleiben.

Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Begrenzt. Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek nur bis zu einem Anteil der Bausumme an, und nur wenn Sie die Arbeiten fachlich glaubhaft ausführen können – ein Handwerker im Fach wird anders bewertet als ein ambitionierter Laie. Anerkannt werden typischerweise Maler-, Boden- und Ausbauarbeiten, nicht Statik, Elektrik oder Sanitär. Wichtig ist eine realistische Einschätzung: Eigenleistung, die Sie zeitlich nicht schaffen, verzögert den Bau und kostet am Ende mehr.

Soll ich einen alten Bausparvertrag für Eigenkapital auflösen?

Das kommt auf den Tarif an. Beim Bauspardarlehen ist der Zins tariflich garantiert und wurde bei alten Verträgen oft in einer Niedrigzinsphase festgeschrieben – ein solcher Anspruch kann günstiger sein als jede heutige Neufinanzierung. Prüfen Sie deshalb erst den Darlehenszins Ihres Tarifs, bevor Sie das Guthaben als Eigenkapital einsetzen und den Anspruch damit aufgeben. Das rechne ich in der Beratung mit durch.

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