Immobilienbewertung München – Was ist Ihre Immobilie wert?

Das hängt vom Zweck ab. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen Sachverständigen ist die aufwendigste und teuerste Variante – es ist gerichtsfest und für Erbfall, Scheidung oder Finanzamt gedacht. Ein Kurzgutachten liegt deutlich darunter, taugt aber nicht für Behörden. Online-Bewertungen sind kostenlos, aber nur eine Orientierung. Für Ihre Finanzierung brauchen Sie meist keins von beidem: Die Bank bewertet das Objekt im Rahmen der Kreditprüfung selbst, ohne separate Rechnung an Sie. Konkrete Preise nenne ich hier nicht, weil sie stark nach Objekt und Anbieter schwanken – fragen Sie zwei Sachverständige, wenn Sie ein förmliches Gutachten brauchen.

Es gibt vier Wege, mit unterschiedlicher Verbindlichkeit: Online-Bewertung (kostenlos, Orientierung, arbeitet mit Durchschnitten und kennt den Zustand Ihres Objekts nicht) – Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung des Münchner Gutachterausschusses (echte Vergleichsdaten) – Maklereinschätzung (marktnah, aber interessengebunden, wenn ein Auftrag winkt) – Sachverständigengutachten (verbindlich und belastbar, dafür kostenpflichtig). Für eine Finanzierung kommt die entscheidende Bewertung ohnehin von der Bank.

Näherungsweise mit dem Vergleichswertansatz: Suchen Sie kürzlich verkaufte Objekte in Ihrem Viertel mit ähnlicher Größe, Baujahr und Ausstattung. Belastbarer als Inseratspreise sind die tatsächlich erzielten Preise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Rechnen Sie dann Zu- und Abschläge für Zustand, Energiebilanz, Lage im Haus, Stellplatz und Balkon. Das ergibt eine Bandbreite, keine Punktzahl – und es ersetzt kein Gutachten. Für die Finanzierungsplanung ist ohnehin der Beleihungswert der Bank die relevante Zahl.

Kostenlose Online-Bewertungen bieten viele Portale und Makler an. Seien Sie sich über den Preis dahinter im Klaren: Sie geben Kontaktdaten ab und werden anschließend meist als Verkaufs-Lead kontaktiert. Als erste Orientierung ist das brauchbar, als Verhandlungsgrundlage zu ungenau. Kostenlos und ohne Nebenzweck sind die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Wenn Sie kaufen wollen: Schicken Sie mir das Exposé – die Analyse ist kostenfrei und dient der Finanzierungsplanung, nicht der Objektvermittlung.

Weil der Beleihungswert bewusst konservativ angesetzt wird: Er soll auch dann noch erzielbar sein, wenn die Bank in einem schwachen Markt verwerten müsste. Ein Sicherheitsabschlag auf den Marktwert ist deshalb Standard. Bei Münchner Bieterverfahren kommt hinzu, dass der Kaufpreis über dem Marktwert liegen kann – dann summieren sich beide Effekte. Die Differenz zwischen Kaufpreis und finanzierbarem Anteil müssen Sie aus Eigenkapital abdecken, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Das rechne ich vor dem Gebot mit Ihnen durch, nicht danach.

Nein, und dieser Unterschied ist bares Geld. Institute setzen unterschiedliche Abschläge an, bewerten Energiezustand und Drittverwendungsfähigkeit unterschiedlich streng und haben verschiedene Regeln für Sonderfälle wie Erbbaurecht oder gemischt genutzte Objekte. Dasselbe Objekt kann bei einer Bank zu einem höheren Beleihungswert und damit zu einem besseren Zins führen als bei einer anderen. Genau deshalb frage ich mehrere Institute an, statt eine Einschätzung als gegeben zu nehmen.