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Finanzberater München – Hendrik Benevides

Grunderwerbsteuer Bayern & München 2026

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – bei einer 700.000 € Immobilie sind das 24.500 €. Ich zeige Ihnen, wie Sie diese Kosten in Ihre Finanzierung einplanen. Als bankenübergreifender Finanzberater mit Zugang zu 450+ Banken finde ich die optimale Lösung für Ihre Situation – kostenfreie Erstberatung ohne Auswirkung auf Ihren Schufa-Score.

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Hendrik Benevides – Grunderwerbsteuer Bayern & München 2026

Fachlich geprüft von Hendrik Benevides – Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Reg.-Nr. D-W-155-AGF2-49), selbstständiger Partner der Postbank Finanzberatung AG. Stand: 26. Juli 2026.

Kurz und direkt

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Das ist zusammen mit Sachsen der niedrigste Satz in Deutschland – Bayern hat den Satz seit Einführung der Länderhoheit 2006 nie erhöht, während andere Länder auf bis zu 6,5 % gegangen sind. Bei 700.000 € Kaufpreis zahlen Sie also 24.500 €.

Für Ihre Finanzierung ist aber eine andere Eigenschaft dieser Steuer entscheidender als ihre Höhe: Sie lässt sich in der Regel nicht mitfinanzieren. Banken finanzieren den Objektwert, nicht die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch müssen Sie also aus Eigenkapital aufbringen. Genau daran scheitern in München mehr Finanzierungen als am Kaufpreis selbst. Wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen, rechnen wir im Eigenkapital-Überblick durch.

Rechenbeispiele

Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis

3,5 % klingen wenig, ergeben bei Münchner Preisen aber schnell fünfstellige Beträge. Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis × 0,035.

KaufpreisGrunderwerbsteuer (3,5 %)Notar & Grundbuch (ca. 1,5–2 %)Nebenkosten ohne Makler
100.000 €3.500 €ca. 1.500–2.000 €ca. 5.000–5.500 €
300.000 €10.500 €ca. 4.500–6.000 €ca. 15.000–16.500 €
500.000 €17.500 €ca. 7.500–10.000 €ca. 25.000–27.500 €
700.000 €24.500 €ca. 10.500–14.000 €ca. 35.000–38.500 €
900.000 €31.500 €ca. 13.500–18.000 €ca. 45.000–49.500 €

Zur Einordnung: Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis sowie vom konkreten Beurkundungsumfang ab – die Spanne von 1,5 bis 2 % ist ein Erfahrungswert, keine feste Gebühr. Kommt eine Maklerprovision hinzu, liegen die Gesamtnebenkosten in Bayern typischerweise bei 7 bis 9 % des Kaufpreises. Die vollständige Aufstellung finden Sie unter Nebenkosten beim Hauskauf.

Berechnung

Was in die Bemessungsgrundlage gehört

Besteuert wird nicht der Immobilienwert, sondern die vereinbarte Gegenleistung (§ 8 GrEStG) – und die ist gestaltbar.

Zählt zur BemessungsgrundlageZählt nicht dazu
Kaufpreis für Grundstück und GebäudeBewegliches Inventar (Küche, Möbel, Sauna, Markisen)
Übernommene Verbindlichkeiten des VerkäufersInstandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum
Vom Käufer übernommene ErschließungskostenMaklerprovision (eigener Vertrag, nicht Teil der Gegenleistung)
Wohnrechte oder Nießbrauch als GegenleistungNotar- und Grundbuchkosten

Der praktisch wichtigste Hebel: Wird mitverkauftes bewegliches Inventar im Kaufvertrag separat und realistisch ausgewiesen, mindert es die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 € ausgewiesener Einbauküche sparen Sie 700 € Grunderwerbsteuer. Wichtig: Die Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen – überhöhte Ansätze beanstandet das Finanzamt, und die Bank kürzt gegebenenfalls den finanzierten Objektwert. Ich prüfe das vor dem Notartermin mit Ihnen durch.

Ablauf & Fristen

Wann die Steuer fällig wird

Der zeitliche Ablauf

  • Notartermin: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt (§ 18 GrEStG).
  • 2 bis 8 Wochen später: Sie erhalten den Grunderwerbsteuerbescheid – adressiert an Sie als Käufer, nicht an die Bank.
  • 1 Monat nach Bekanntgabe: Die Steuer ist fällig (§ 15 GrEStG).
  • Nach Zahlung: Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG).
  • Erst dann: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist möglich. Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer werden Sie nicht Eigentümer.

Was dabei häufig schiefgeht

  • Das Eigenkapital ist vollständig für die Anzahlung verplant – und der Steuerbescheid kommt unerwartet.
  • Käufer rechnen mit 3,5 % und übersehen, dass Notar, Grundbuch und ggf. Makler obendrauf kommen.
  • Die Bank zahlt erst nach Grundbucheintragung aus – die Steuer muss aber vorher fließen.
  • Bei Ehegatten oder Verwandten wird eine mögliche Befreiung nicht geprüft.
Ausnahmen

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Befreiungen. Die praxisrelevanten:

  • Kaufpreis unter 2.500 € – Freigrenze nach § 3 Nr. 1 GrEStG. Achtung: Freigrenze, nicht Freibetrag – ab 2.500 € wird der volle Betrag besteuert.
  • Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner – auch im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung.
  • Erwerb von Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel; Stief- und Adoptivkinder eingeschlossen. Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht.
  • Erbschaft und Schenkung – hier greift stattdessen das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht.

Ob eine Befreiung in Ihrem Fall greift, entscheidet die konkrete Vertragsgestaltung. Das ist eine steuerliche Frage, die Ihr Steuerberater oder der beurkundende Notar verbindlich beantwortet – ich weise in der Finanzierungsberatung darauf hin, wenn eine Prüfung sinnvoll erscheint.

Warum Hendrik Benevides Ihr Vorteil ist

Als erfahrener Finanzberater plane ich von Anfang an alle Nebenkosten ein – damit es beim Kaufabschluss keine bösen Überraschungen gibt.

450+ Bankpartner

Bankenübergreifender Vergleich – ich vergleiche für Sie über 450 Bankpartner — nicht nur das Angebot eines einzelnen Instituts.

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Kein Call-Center, kein Wechsel des Ansprechpartners – Sie haben mich persönlich.

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Für Sie vollständig kostenlos – die Vergütung erfolgt durch die Bank.

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Ich prüfe automatisch alle Fördermöglichkeiten für Ihr Vorhaben.

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ImmoWert Pilot ist ein Angebot der DH Digital GmbH, mit der ich zusammenarbeite – nicht dieser Website. Dort gelten eigene Nutzungsbedingungen und eine eigene Datenschutzerklärung. Die Analyse ist eine Entscheidungshilfe, kein Wertgutachten.

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Was Kunden sagen

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„Hendrik hat uns sehr gut durch den gesamten Prozess begleitet – immer erreichbar, immer eine Antwort auf unsere Fragen.“

Kunde – Immobilienkauf München via WhoFinance
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„Herausragende Kompetenz und maximales persönliches Engagement – selbst am Wochenende erreichbar. Besser geht's nicht.“

Kunde – Anschlussfinanzierung via WhoFinance
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„Offene Kommunikation, hohe Fachkompetenz – als Laie wurden mir alle Konzepte verständlich erklärt.“

Kunde – Baufinanzierung via WhoFinance
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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch sind Notar- und Grunderwerbsteuer in Bayern zusammen?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten kommen mit erfahrungsgemäß 1,5 bis 2 % hinzu (nach GNotKG, abhängig von Kaufpreis und Beurkundungsumfang). Zusammen liegen Sie also bei etwa 5 bis 5,5 % – bei 700.000 € Kaufpreis rund 35.000 bis 38.500 €. Mit Maklerprovision werden typischerweise 7 bis 9 % daraus.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 100.000 €?
Bei einem Kaufpreis von 100.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 3.500 € (3,5 %). Die Rechnung ist linear: Kaufpreis × 0,035. Es gibt keinen Freibetrag und keine Staffelung – lediglich eine Freigrenze von 2.500 €, unter der keine Steuer anfällt.
Wie wird die Grunderwerbsteuer in Bayern berechnet?
Bemessungsgrundlage ist die vereinbarte Gegenleistung nach § 8 GrEStG – im Normalfall der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, zuzüglich übernommener Verbindlichkeiten oder Erschließungskosten. Nicht dazu zählen bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Möbel, die Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum sowie Notar- und Maklerkosten. Auf diese Bemessungsgrundlage werden 3,5 % erhoben.
Wann muss ich keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Befreit sind unter anderem: Kaufpreise unter der Freigrenze von 2.500 €, der Erwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (auch bei Scheidungsauseinandersetzung), der Erwerb von Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Kindern sowie Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung. Zwischen Geschwistern greift die Befreiung nicht. Die verbindliche Beurteilung im Einzelfall gehört zum Notar oder Steuerberater.
Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken bemessen das Darlehen am Objektwert – Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erwarten sie aus Eigenkapital. Es gibt Ausnahmen bei sehr guter Bonität, dann spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung; sie kostet einen deutlichen Zinsaufschlag. Die Details dazu stehen unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Legal und praxistauglich ist vor allem ein Weg: mitverkauftes bewegliches Inventar im Kaufvertrag separat mit realistischem Zeitwert ausweisen. Bei 20.000 € Einbauküche sind das 700 € weniger Steuer. Die Werte müssen belegbar sein – überhöhte Ansätze beanstandet das Finanzamt, und die Bank kann den finanzierten Objektwert entsprechend kürzen. Beim Neubau kann die getrennte Beauftragung von Grundstückskauf und Bauleistung relevant sein; hier ist die Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk streng, das gehört in die Hand von Notar und Steuerberater.

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Postbank Finanzberatung AG
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