Na Baviera, os custos de compra em 2026 ficam em torno de 5,5% do preço sem corretor e cerca de 9% com corretor: 3,5% de imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer — a menor alíquota da Alemanha), cerca de 2% de cartório e registro, e 3,57% de comissão do corretor (parte do comprador). Num apartamento de 700.000 euros em Munique, isso dá cerca de 63.500 euros. A isenção de imposto para quem compra pela primeira vez, tão esperada, ainda não existe em julho de 2026.
Custos de compra em Munique 2026 num relance
O preço do imóvel é só metade da história. Em Munique — como em toda a Baviera — quatro blocos fixos de custo se somam por cima, e você deve planejá-los desde o começo:
| Item | Alíquota na Baviera | Ocorre … |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer) | 3,5% | sempre |
| Custos de cartório | aprox. 1,0–1,5% | sempre |
| Registro de imóveis | aprox. 0,5% | sempre |
| Comissão do corretor (parte do comprador) | aprox. 3,57% com IVA | só com corretor |
| Total sem corretor | cerca de 5,5% | |
| Total com corretor | cerca de 9% |
Esses números de referência coincidem com as calculadoras atuais de custos de compra para a Baviera (referência 2026). O motivo do total comparativamente baixo está sobretudo num fator: o imposto de transmissão.
Imposto de transmissão na Baviera: 3,5% — e por que isso é uma vantagem real
A Baviera cobra 3,5 por cento de imposto de transmissão sobre o preço registrado em cartório, sem alteração desde 1997, sendo o único estado alemão que nunca aumentou a alíquota desde que a competência passou aos estados. É a menor alíquota do país. Para comparar, a faixa chega a 6,5 por cento em Brandemburgo, Renânia do Norte-Vestfália, Sarre e Schleswig-Holstein (fonte: diversos panoramas alemães de imposto de transmissão, referência junho/julho de 2026).
Em termos concretos: numa compra de 700.000 euros, você paga 24.500 euros na Baviera. O mesmo imóvel num estado com 6,5 por cento custaria 45.500 euros de imposto — uma diferença de 21.000 euros só nessa linha. A alíquota é uniforme em todo o Estado Livre, do centro de Munique à menor vila; cidades e municípios não podem alterá-la.
Um detalhe importante: existe um limite de 2.500 euros, mas é um limite de isenção, não uma dedução — em 2.501 euros, o valor cheio é tributado, não apenas a parte acima. São isentas as transferências entre cônjuges e parceiros registrados, entre parentes em linha reta (pais e filhos) e as heranças e doações. A venda entre irmãos, porém, é totalmente tributável.
Cartório e registro: cerca de 2%
Na Alemanha, o contrato de compra precisa ser lavrado em cartório — uma transferência informal ou apenas particular é juridicamente impossível. Os valores são fixados em âmbito nacional pela lei de custos de cartório (GNotKG) e, portanto, não são negociáveis. Na prática, cerca de 1,0 a 1,5 por cento do preço vão para o cartório e mais 0,5 por cento para o registro de imóveis pelas averbações. Juntos, cerca de 2 por cento.
A parte do cartório tende a subir quando você financia: registrar a garantia hipotecária (Grundschuld), uma conta de custódia ou estruturas contratuais complexas custa mais. Para um imóvel financiado padrão, os 1,5 a 2,0 por cento citados para cartório e registro juntos são uma estimativa realista.
Comissão do corretor: dividida desde 2020
Desde a reforma legal de 23 de dezembro de 2020, as compras de casas e apartamentos por consumidores seguem o princípio da divisão pela metade. Comprador e vendedor dividem a comissão, e o comprador nunca paga mais do que a metade. Na Baviera, consolidou-se uma parte do comprador de 3,57 por cento com IVA (com comissão total de 7,14 por cento).
Dois pontos importam aqui. Primeiro, a comissão só surge se um corretor de fato intermediar o negócio — comprar direto de uma construtora ou de um vendedor particular muitas vezes significa nenhuma comissão. Segundo, a divisão pela metade vale apenas para imóveis de uso próprio. Se você compra como investimento, o vendedor pode repassar a comissão inteira de até 7,14 por cento.
Exemplo prático: apartamento de 700.000 euros em Munique
Tomemos um apartamento médio em Munique a 700.000 euros, comprado por meio de corretor para uso próprio:
| Item | Alíquota | Valor |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão | 3,5% | 24.500 € |
| Custos de cartório | 1,5% | 10.500 € |
| Registro de imóveis | 0,5% | 3.500 € |
| Corretor (parte do comprador) | 3,57% | 24.990 € |
| Total de custos de compra | ~9,07% | ≈ 63.490 € |
Cerca de 63.500 euros além do preço — e, em geral, essa soma não pode ser financiada; precisa vir de recursos próprios. Sem corretor, o bloco encolhe para cerca de 38.500 euros (5,5 por cento). É por isso que a pergunta "há um corretor envolvido?" é tão decisiva na hora de fazer as contas.
A isenção de imposto: muito discutida, ainda inexistente
Uma isenção de imposto para quem compra o primeiro imóvel é discutida há anos no âmbito federal. O acordo de coalizão prevê permitir aos estados introduzir uma isenção de 250.000 euros por adulto e 150.000 euros por criança na primeira compra de imóvel de uso próprio. A Baviera defendeu a medida.
Até julho de 2026, porém, nada foi aprovado. A Baviera continua aplicando os 3,5 por cento integrais a partir do primeiro euro acima do limite. Outros estados seguem caminho diferente: Hesse, por exemplo, compensa sua alíquota alta de 6,0 por cento com o "Hessengeld" — 10.000 euros por comprador mais 5.000 euros por criança como subsídio posterior, em vigor desde setembro de 2024. A Baviera não tem tal programa, porque sua alíquota já é baixa. A lição prática: adiar a compra apenas na esperança de uma isenção futura é apostar numa lei sem cronograma. Planeje com os 3,5 por cento de hoje.
Por que esperar raramente compensa agora
O outro motivo para adiar — "os preços ainda vão cair" — quase não se sustenta em 2026. O índice de preços de imóveis Europace (EPX) ficou em 221,80 pontos em junho de 2026, praticamente estável em relação ao mês anterior (−0,01 por cento), mas 1,66 por cento acima do ano anterior (fonte: Europace/Value AG, publicado no início de julho de 2026). O mercado se estabilizou, não se inverteu: uma nova queda acentuada não aparece nos dados atuais — a recuperação apenas perde fôlego. Combinado com os baixos custos de compra da Baviera, isso torna a espera mais arriscada do que parece para quem já consegue financiar com solidez.
O que isso significa para compradores internacionais
Para compradores do exterior — do Brasil ou de qualquer lugar — os custos de compra são idênticos: não há acréscimo nem taxa especial para estrangeiros. Imposto de transmissão, cartório e registro são fixados por lei e valem igualmente para todos, e a alíquota baixa de 3,5 por cento da Baviera é uma vantagem real. A diferença não está nos custos, mas no financiamento: os bancos avaliam status de residência, comprovação de renda e proporção de capital próprio. Quem compra sem residência permanente ou com renda do exterior deve resolver o financiamento cedo — os custos de compra em si são fáceis de planejar.
Aviso: alíquotas de imposto, programas de incentivo e prazos legais podem mudar; os números acima refletem a situação em julho de 2026 e não substituem uma consultoria tributária ou de financiamento individual. Para a sua situação específica, vale uma conversa pessoal.