Die falsche Frage und die richtige
Ein Bausparvertrag verbindet zwei Dinge: eine Sparphase und den Anspruch auf ein Darlehen zu einem Zins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Der zweite Teil ist der eigentliche Inhalt. Der erste ist nur das Eintrittsgeld.
Wer fragt „lohnt sich das als Anlage?", bekommt eine klare Antwort: nein. Die Guthabenzinsen liegen unter Tagesgeld, und vorweg geht eine Abschlussgebühr von üblicherweise 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Als Sparprodukt bewertet ist Bausparen ein schlechtes Produkt — da haben die Verbraucherschützer recht, und keine Rechnung ändert das.
Nur ist es kein Sparprodukt. Es ist eine Option auf einen festen Darlehenszins, und Optionen bewertet man nicht nach ihrer Verzinsung, sondern danach, wovor sie schützen.
Der Punkt, den fast niemand erklärt
Der Bauspardarlehenszins ist kein Marktzins. Er wird im Tarif festgelegt und bleibt unverändert — gleichgültig, was am Kapitalmarkt passiert, für die gesamte Laufzeit des Vertrags.
Das führt regelmäßig zu einem Missverständnis. Wenn ein Tarif ein Darlehen zu einem Satz deutlich unter dem heutigen Marktniveau zusagt, klingt das nach einem alten Angebot, das jemand vergessen hat. Es ist das Gegenteil: Genau darin liegt der Wert. Sie haben das Recht erworben, zu diesem Satz zu leihen, und dieses Recht wird umso wertvoller, je höher die Marktzinsen steigen.
Daraus folgt die Bewertungslogik:
| Szenario in zehn Jahren | Was mit der Option passiert |
|---|---|
| Marktzins über Ihrem Bauspardarlehenszins | Sie rufen das Darlehen ab und sparen die Differenz — die Option zahlt sich aus |
| Marktzins unter Ihrem Bauspardarlehenszins | Sie lassen das Darlehen verfallen, nehmen das Guthaben und finanzieren am Markt |
Im zweiten Fall verlieren Sie nicht alles. Das angesparte Guthaben bleibt Ihnen samt Zinsen; verloren ist die Abschlussgebühr und die Differenz zu einer besseren Anlage. Das ist der Preis der Option — und genau so sollte man ihn auch nennen: eine Prämie, wie bei einer Versicherung.
Wer alles davon als „Verlust" verbucht, wenn der Markt günstig bleibt, argumentiert wie jemand, der sich über eine Feuerversicherung beschwert, weil das Haus nicht abgebrannt ist.
Der übersehene Fall: Ihre Anschlussfinanzierung
Praktisch alle Ratgeber behandeln Bausparen als Instrument für den künftigen Kauf: Sie sparen an, kaufen in acht Jahren, nutzen das Darlehen. Das ist richtig und es ist der kleinere Teil des Themas.
Der größere ist dieser: Sie haben schon eine Finanzierung, und Ihre Zinsbindung läuft aus.
Rechnen wir es durch. Restschuld in zehn Jahren: 250.000 €. Sie wissen heute nicht, wo die Zinsen dann stehen — die Spanne der letzten fünfzehn Jahre reicht von unter 1 % bis über 4 %.
| Zins bei der Anschlussfinanzierung | Rate bei 250.000 € und 2 % Tilgung |
|---|---|
| 2,0 % | 833 € |
| 3,5 % | 1.146 € |
| 5,0 % | 1.458 € |
Zwischen dem besten und dem schlechtesten Fall liegen 625 € im Monat — bei derselben Immobilie und derselben Restschuld. Das ist keine Nuance, das ist die Frage, ob die Finanzierung im Ruhestand noch tragbar ist.
Ein Bausparvertrag, der zum Ablauf der Zinsbindung zuteilungsreif ist, deckelt dieses Risiko — für den Teil der Restschuld, den er abdeckt. Sie müssen ihn nicht abrufen; sind die Zinsen niedrig, nehmen Sie das Guthaben als Sondertilgung und finanzieren den Rest günstig am Markt.
Die Alternative dazu ist das Forward-Darlehen. Es sichert den Zins ebenfalls, aber verbindlich: Sie müssen es abnehmen und zahlen dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Der Unterschied in einem Satz — das Forward-Darlehen ist eine Festlegung, der Bausparvertrag eine Wahlmöglichkeit. Mehr zu beiden Wegen unter Anschlussfinanzierung München.
Wann es ohne Immobilienpläne trägt
Zwei Fälle, in denen ein Bausparvertrag auch ohne Bauabsicht sinnvoll ist:
Modernisierung. Bauspardarlehen sind für Sanierung verwendbar — Heizung, Bad, Fenster, barrierefreier Umbau. Für Beträge in dieser Größenordnung ist das häufig der einfachste Weg, weil kein neuer Grundbucheintrag nötig ist. Wer eine Immobilie besitzt, hat diesen Bedarf mit Sicherheit irgendwann; die Frage ist nur, wann. Die vier Finanzierungswege im Vergleich stehen unter Modernisierungskredit München.
Förderung. Wer Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers hat, bekommt Geld dazu. Das kann die schwache Guthabenverzinsung überkompensieren — dann rechnet sich der Vertrag über die Förderung, nicht über den Zins. Die Einkommensgrenzen und Höchstbeträge sind zu prüfen; sie ändern sich.
Ohne beides — kein Immobilienbezug, kein Förderanspruch — bleibt es unattraktiv. Dann ist es die falsche Verpackung für Ihr Geld.
Was gegen Bausparen spricht
Damit die Liste vollständig ist:
- Die Abschlussgebühr ist sofort weg und bei Kündigung verloren. Sie ist der Hauptgrund, warum ein Vertrag, den man nach drei Jahren beendet, teurer war als kein Vertrag.
- Der Guthabenzins ist niedrig. In der Sparphase arbeitet Ihr Geld schlechter als auf einem guten Tagesgeldkonto.
- Das Bauspardarlehen läuft kürzer. Es muss deutlich schneller zurückgezahlt werden als ein Bankdarlehen; die Monatsbelastung ist entsprechend höher. Wer knapp kalkuliert, muss das vorher rechnen.
- Die Zuteilung hat keinen festen Termin. Sie hängt von Mindestsparguthaben und Bewertungszahl ab. Es gibt eine Prognose, keine Zusage — für Vorhaben mit festem Datum braucht es Puffer.
Wie viel und wie lange
Die Rate ergibt sich rückwärts aus dem Ziel, nicht aus dem Budget:
- Wann brauchen Sie das Geld? Beim Ablauf der Zinsbindung? Zum geplanten Kauf? Zur Sanierung?
- Wie viel davon soll der Bausparvertrag abdecken? Bei einer Anschlussfinanzierung nicht die ganze Restschuld — ein Teil genügt, um die Belastungsspitze zu brechen.
- Daraus ergibt sich die Bausparsumme, und aus dem Mindestsparguthaben von je nach Tarif 40 bis 50 Prozent die monatliche Rate.
Wer stattdessen mit einer Rate anfängt und schaut, was daraus wird, hat am Ende einen Vertrag, der zum falschen Zeitpunkt zuteilungsreif ist. Das ist der häufigste vermeidbare Fehler bei diesem Produkt.
Wenn Sie schon einen haben
Der wichtigste Satz dieser Seite für Bestandskunden: Prüfen, bevor Sie kündigen.
Alte Verträge tragen häufig einen von zwei Vorteilen, die heute nicht mehr zu bekommen sind — einen hohen Guthabenzins aus der Zeit vor der Niedrigzinsphase, oder einen sehr niedrigen garantierten Darlehenszins. Beides kann deutlich mehr wert sein als der Betrag, der auf dem Kontoauszug steht.
Das ist eine Rechnung von zehn Minuten, und sie geht überraschend oft zugunsten des Behaltens aus. Bringen Sie die Vertragsunterlagen mit — bei mir kostet diese Prüfung nichts, und wenn das Ergebnis „behalten" lautet, verdiene ich daran auch nichts.
Wie ich vorgehe
Ich sehe beide Seiten der Rechnung: das Bauspardarlehen und die Konditionen aus dem Bankenvergleich. Genau das ist bei diesem Thema der Unterschied — eine Bausparkasse vergleicht ihr Produkt nicht mit der Alternative, eine Bank rechnet das Bausparen nicht mit.
Im Erstgespräch klären wir: Wann läuft Ihre Zinsbindung aus, wie hoch ist die Restschuld dann, welchen Teil davon lohnt es abzusichern — und ob ein Forward-Darlehen für Ihren Fall der geradere Weg ist.
Erstgespräch kostenfrei und unverbindlich, auf Deutsch, Englisch oder Portugiesisch — in München-Pasing, per Video oder telefonisch.