In Bayern liegen die Kaufnebenkosten 2026 bei rund 5,5 % ohne Makler und rund 9 % mit Makler: 3,5 % Grunderwerbsteuer (bundesweit niedrigster Satz), etwa 2 % für Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Makler-Käuferanteil. Bei 700.000 Euro in München sind das rund 63.500 Euro. Den oft erhofften Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer gibt es Stand Juli 2026 noch nicht.
Kaufnebenkosten München 2026 auf einen Blick
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. In München — wie in ganz Bayern — kommen vier feste Kostenblöcke obendrauf, die Sie von Anfang an einplanen sollten:
| Posten | Höhe in Bayern | Fällt an … |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | immer |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | immer |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | immer |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | ca. 3,57 % inkl. MwSt. | nur mit Makler |
| Summe ohne Makler | rund 5,5 % | |
| Summe mit Makler | rund 9 % |
Diese Faustzahlen decken sich mit den aktuellen Übersichten der Kaufnebenkosten-Rechner für Bayern (Stand 2026). Der Grund für die vergleichsweise niedrige Gesamtbelastung liegt vor allem an einem Faktor: der Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % — und warum das ein echter Vorteil ist
Bayern erhebt seit 1997 unverändert 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den beurkundeten Kaufpreis und ist damit das einzige Bundesland, das seinen Satz seit der Übertragung der Zuständigkeit an die Länder nie erhöht hat. Das ist bundesweit der niedrigste Satz. Zum Vergleich reicht die Spanne bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Quelle: Finanz-Tools und mehrere Steuerrechner-Übersichten, Stand Juni/Juli 2026).
Was das konkret bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro zahlen Sie in Bayern 24.500 Euro Grunderwerbsteuer. Für dieselbe Immobilie wären in einem 6,5-Prozent-Land 45.500 Euro fällig — ein Unterschied von 21.000 Euro allein bei dieser einen Position. Der Steuersatz ist im gesamten Freistaat einheitlich, von München bis Memmingen; Städte und Gemeinden haben darauf keinen Einfluss.
Wichtig zu wissen: Es gibt eine Bagatellgrenze von 2.500 Euro. Das ist aber eine Freigrenze, kein Freibetrag — schon bei 2.501 Euro wird der volle Betrag besteuert, nicht nur der Teil darüber. Steuerfrei sind außerdem Übertragungen zwischen Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern, zwischen Verwandten in gerader Linie (etwa Eltern und Kindern) sowie Erbschaften und Schenkungen. Der Verkauf unter Geschwistern ist dagegen normal steuerpflichtig.
Notar und Grundbuch: rund 2 %
In Deutschland ist die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar zwingend vorgeschrieben — ein Kauf „unter der Hand" ist rechtlich nicht möglich. Die Gebühren sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt und damit nicht verhandelbar. In der Praxis entfallen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises auf den Notar und weitere rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt für die Eintragungen. Zusammen also grob 2 Prozent.
Der Notaranteil steigt tendenziell, wenn Sie finanzieren: Die Bestellung der Grundschuld, ein Notaranderkonto oder aufwendige Vertragskonstruktionen kosten extra. Für eine finanzierte Standardimmobilie sind die genannten 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch zusammen ein realistischer Ansatz.
Maklerprovision: seit 2020 geteilt
Seit der gesetzlichen Neuregelung vom 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Halbteilungsprinzip (§§ 656a–656d BGB). Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision, und der Käufer muss nie mehr als die Hälfte tragen. In Bayern hat sich ein Käuferanteil von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer etabliert (die Gesamtprovision liegt dann bei 7,14 Prozent).
Zwei Dinge sind hier wichtig: Erstens fällt die Provision nur an, wenn tatsächlich ein Makler vermittelt — beim Direktkauf vom Bauträger oder Privatverkäufer entfällt sie oft ganz. Zweitens gilt die hälftige Teilung nur für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Kaufen Sie eine Kapitalanlage, kann Ihnen der Verkäufer die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent aufbürden.
Beispielrechnung: 700.000-Euro-Wohnung in München
Nehmen wir eine durchschnittliche Eigentumswohnung in München zum Kaufpreis von 700.000 Euro, gekauft über einen Makler zur Selbstnutzung:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 24.500 € |
| Notarkosten | 1,5 % | 10.500 € |
| Grundbuchgebühren | 0,5 % | 3.500 € |
| Makler-Käuferanteil | 3,57 % | 24.990 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | ~9,07 % | ≈ 63.490 € |
Rund 63.500 Euro zusätzlich zum Kaufpreis — und diese Summe kann in aller Regel nicht mitfinanziert werden, sondern muss aus eigenem Geld kommen. Ohne Makler schrumpft der Block auf rund 38.500 Euro (5,5 Prozent). Genau deshalb ist die Frage „Ist ein Makler beteiligt?" bei der Kalkulation so entscheidend.
Der Grunderwerbsteuer-Freibetrag: viel diskutiert, noch nicht da
Seit Jahren wird auf Bundesebene über einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer diskutiert. Der Koalitionsvertrag sieht vor, den Ländern zu ermöglichen, beim Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums einen Freibetrag von 250.000 Euro pro Erwachsenem und 150.000 Euro pro Kind einzuführen. Bayern hat sich auf Bundesebene dafür starkgemacht.
Umgesetzt ist Stand Juli 2026 allerdings nichts. In Bayern gilt weiter der volle Satz von 3,5 Prozent ab dem ersten Euro über der Bagatellgrenze. Andere Länder gehen einen anderen Weg: Hessen etwa gleicht seinen hohen Satz von 6,0 Prozent seit September 2024 mit dem „Hessengeld" aus — 10.000 Euro pro Käufer plus 5.000 Euro pro Kind als nachträglichem Zuschuss. Für Bayern gibt es ein solches Programm nicht, weil der Satz hier ohnehin niedrig ist.
Die praktische Konsequenz: Wer seinen Kauf allein in der Hoffnung auf einen künftigen Freibetrag verschiebt, wettet auf ein Gesetz ohne Terminplan. Für die eigene Planung sollten Sie mit den heute geltenden 3,5 Prozent rechnen — alles andere wäre ein Bonus.
Warum Warten aktuell selten hilft
Ein zweites Warteargument — „die Preise fallen doch noch" — trägt 2026 kaum mehr. Der Europace-Hauspreisindex (EPX) lag im Juni 2026 bei 221,80 Punkten, praktisch unverändert zum Vormonat (−0,01 Prozent), im Jahresvergleich aber 1,66 Prozent höher (Quelle: Europace/Value AG, veröffentlicht Anfang Juli 2026). Dr. Klein erwartet für 2026 im gesamtdeutschen Schnitt eine Preissteigerung von rund 3 Prozent. Der Markt hat sich also stabilisiert, nicht gedreht: Ein weiterer deutlicher Preisrückgang ist nach aktuellen Daten nicht in Sicht — der Aufschwung verliert nur an Fahrt.
Für München heißt das: Die Kombination aus hohem Quadratmeterpreis, stabilen bis leicht steigenden Preisen und den niedrigen bayerischen Nebenkosten macht Wartestrategien riskanter, als sie klingen. Wer solide finanzieren kann, gewinnt durch Zuwarten meist wenig.
Was das für internationale Käufer bedeutet
Für Käufer aus dem Ausland — etwa aus Brasilien oder anderen Ländern — sind die Nebenkosten identisch: Es gibt keinen Aufschlag und keine Sonderabgabe für ausländische Käufer. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind gesetzlich fixiert und gelten für alle gleich. Der große Vorteil in Bayern bleibt der niedrige Steuersatz von 3,5 Prozent.
Der Unterschied liegt nicht bei den Nebenkosten, sondern bei der Finanzierung: Banken schauen auf Aufenthaltsstatus, Einkommensnachweis und Eigenkapitalquote. Wer ohne dauerhaften Aufenthalt oder mit Einkommen aus dem Ausland kauft, sollte die Finanzierung frühzeitig klären — die Nebenkosten selbst sind dagegen gut planbar.
Nebenkosten und Finanzierung: die Eigenkapital-Regel
Die Kaufnebenkosten sind der Hauptgrund, warum Eigenkapital beim Immobilienkauf so wichtig ist. Als Faustregel sollten Sie mindestens die Nebenkosten plus 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei der Beispielwohnung für 700.000 Euro bedeutet das grob: rund 63.500 Euro Nebenkosten plus 140.000 bis 210.000 Euro Eigenkapital auf den Kaufpreis. Wer die Nebenkosten in der ersten Kalkulation vergisst, unterschätzt seinen Eigenkapitalbedarf schnell um einen sechsstelligen Betrag.
Der Vorteil: Anders als der Kaufpreis lassen sich die Nebenkosten auf den Euro genau vorausberechnen, sobald Kaufpreis und Maklerbeteiligung feststehen. Genau das gehört an den Anfang jeder seriösen Finanzierungsplanung.
Hinweis: Grunderwerbsteuersätze, Förderprogramme und gesetzliche Fristen können sich ändern; die genannten Zahlen geben den Stand Juli 2026 wieder und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre konkrete Situation lohnt ein persönliches Gespräch.