Was Immobilienverrentung bedeutet
Immobilienverrentung heißt: Der Wert der eigenen Immobilie wird zu Geld gemacht, ohne dass Sie ausziehen. Sie übertragen das Haus oder die Wohnung ganz oder teilweise an einen Käufer und erhalten dafür eine monatliche Rente, einen Einmalbetrag oder beides. Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch sichert, dass Sie bleiben können.
Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Viele Menschen im Ruhestand sind vermögend und knapp zugleich — das Vermögen steckt in der Immobilie, auf dem Konto ist wenig. In München mit seinen Immobilienwerten ist diese Lage eher die Regel als die Ausnahme.
Was in den Prospekten der Anbieter selten steht: Es gibt zwei grundverschiedene Wege, an dieses gebundene Geld zu kommen — verkaufen und wohnen bleiben, oder behalten und beleihen. Diese Seite rechnet beide.
Die vier Modelle im Überblick
| Modell | Was passiert | Sie erhalten | Typische Haken |
|---|---|---|---|
| Leibrente | Verkauf der ganzen Immobilie, Wohnrecht im Grundbuch | lebenslange Monatsrente, teils plus Einmalbetrag | Erlös deutlich unter Verkehrswert, Erben gehen leer aus |
| Teilverkauf | Verkauf von z. B. 20–50 % an ein Unternehmen | Einmalbetrag | laufendes Nutzungsentgelt, Entgelt beim Endverkauf, Instandhaltung meist bei Ihnen |
| Verkauf mit Nießbrauch | Verkauf, notariell gesichertes Nutzungsrecht | Einmalbetrag | Abschlag für den Nießbrauchwert; vermieten meist erlaubt, verkaufen nicht |
| Rückmietverkauf | Verkauf an Investor, Sie bleiben als Mieter | Einmalbetrag zum Marktwert-nahen Preis | Sie zahlen fortan Miete, Schutz hängt am Mietvertrag |
Die Umkehrhypothek — ein Kredit, der erst beim Tod oder Auszug fällig wird — spielt in Deutschland bislang eine Nischenrolle; es gibt kaum Anbieter mit nennenswertem Geschäft. Wer im Ausland davon gelesen hat: Auf dem deutschen Markt ist sie praktisch selten verfügbar.
Teilverkauf: die Rechnung, die im Prospekt fehlt
Der Teilverkauf wird am stärksten beworben und verdient deshalb die genaueste Rechnung. Die Zahlen dafür liefert die Finanzaufsicht selbst: Die BaFin rechnet in ihrem Beispiel mit einem Nutzungsentgelt von fünf Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag, marktüblich sind Größenordnungen von vier bis sechs Prozent.
Angenommen, Ihre Immobilie ist 800.000 Euro wert und Sie verkaufen ein Viertel:
| Auszahlung (25 %) | 200.000 € |
| Nutzungsentgelt (5 % p. a.) | 10.000 € pro Jahr — 833 € monatlich |
| Nach 10 Jahren gezahlt | 100.000 € — die halbe Auszahlung |
| Beim Gesamtverkauf | Durchführungsentgelt, häufig gut 3 % des gesamten Verkaufspreises |
| Instandhaltung, Reparaturen | je nach Vertrag weiterhin vollständig bei Ihnen |
Dazu kommt, was Verbraucherzentralen und BaFin seit Jahren kritisieren: Manche Verträge sichern dem Anbieter beim Endverkauf einen Mindesterlös auf seinen Anteil zu — das Marktrisiko liegt dann einseitig bei Ihnen. Und wer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, dem droht im Ernstfall der Verkauf der Immobilie und damit der Auszug — die BaFin benennt genau dieses Szenario in ihrer Verbraucherwarnung.
Nüchtern formuliert: Beim Teilverkauf zahlen Sie dauerhaft Miete auf Geld, das vorher Ihnen gehörte — und tragen die Kosten des Hauses weiter, als wäre es ganz Ihres.
Leibrente: warum die Rente kleiner ist, als der Wert vermuten lässt
Bei der Leibrente ist die Mechanik ehrlicher, aber sie hat ihren eingebauten Abschlag. Vom Verkehrswert geht zuerst der Wert des lebenslangen Wohnrechts ab — je jünger Sie sind, desto größer ist er, denn desto länger kann der Käufer die Immobilie weder nutzen noch vermieten. Der Rest wird auf die statistische Lebenserwartung verteilt und oft zusätzlich mit Sicherheitsabschlägen versehen.
Das Ergebnis überrascht viele Eigentümer: Aus einem Haus, das 800.000 Euro wert ist, wird keine Rente, die sich nach 800.000 Euro anfühlt. Marktüblich sind — je nach Alter und Objekt — einige hundert bis rund tausend Euro im Monat.
Zwei Punkte gehören in jede Leibrenten-Prüfung:
- Die Absicherung im Grundbuch. Wohnrecht und Rentenzahlung müssen erstrangig eingetragen sein — sonst stehen Sie bei einer Insolvenz des Käufers schlecht da. Das prüft ein Notar, und zwar Ihrer, nicht der des Anbieters.
- Die eigene Bewertung. Die Rente kann nur beurteilen, wer den Verkehrswert kennt. Eine Bewertung, die vom Anbieter selbst stammt, ist dafür die falsche Grundlage.
Wann eine Verrentung trotzdem passen kann
Es wäre unehrlich, alle Modelle pauschal abzuräumen. Es gibt Konstellationen, in denen eine Verrentung die richtige Antwort ist:
- Keine Erben — oder die Immobilie soll bewusst nicht in die Familie. Dann entfällt das stärkste Gegenargument.
- Die Bank sagt Nein. Wenn Rente und Vermögen für Zins und Tilgung nicht reichen, scheitert die Beleihung an der Kapitaldienstfähigkeit — die Verrentung nicht, denn sie ist kein Kredit.
- Die lebenslange Zahlung ist der eigentliche Wunsch. Wer genau die Kombination aus Monatsrente und Wohnrecht will und die Abschläge dafür bewusst akzeptiert, trifft keine falsche Entscheidung — er bezahlt sie nur sichtbar.
In allen drei Fällen gilt: Notar und eigene Bewertung vor jeder Unterschrift. Verrentungsverträge sind auf Jahrzehnte angelegt und faktisch nicht rückholbar.
Die Alternative: behalten und beleihen
Die abbezahlte Immobilie ist eine Sicherheit, gegen die Banken Darlehen vergeben — auch im Ruhestand. Das nennt sich Kapitalbeschaffung: Sie nehmen ein Darlehen auf die eigene Immobilie auf und bleiben vollständig Eigentümer.
Der Vergleich mit dem Teilverkauf von oben, gleiche 200.000 Euro:
| Teilverkauf | Beleihung | |
|---|---|---|
| Eigentum | nur noch anteilig | bleibt vollständig Ihres |
| Laufende Kosten | Nutzungsentgelt, z. B. 5 % p. a. | Zins und Tilgung, Zins aktuell darunter |
| Wertsteigerung | anteilig abgegeben | bleibt ganz bei Ihnen |
| Erben | müssen Anteil herauskaufen | können das Darlehen ablösen oder umschulden |
| Rückweg | praktisch keiner | Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung möglich |
| Voraussetzung | Immobilie, Alter | Kapitaldienstfähigkeit — Rate muss aus Rente und Vermögen tragbar sein |
Die letzte Zeile ist der ehrliche Teil: Nicht jeder bekommt dieses Darlehen. Banken müssen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie prüfen, ob der Kredit über die gesamte Laufzeit bedienbar ist — das Alter allein ist kein Ablehnungsgrund, aber die Rate muss zur Rente passen. Genau hier entscheidet sich, welcher Weg für Sie offen ist. Und genau deshalb gehört diese Prüfung an den Anfang, nicht ans Ende: Wer erst den Verrentungsvertrag unterschreibt, kann danach nicht mehr vergleichen.
Wie eine Finanzierung im Ruhestand funktioniert und worauf Banken dabei achten, steht ausführlich unter Baufinanzierung im Rentenalter.
Verrentung in München: warum das Thema hier größer ist
In München treffen zwei Dinge aufeinander: hohe Immobilienwerte und Renten, die mit den Lebenshaltungskosten der Stadt nicht Schritt halten. Ein abbezahltes Reihenhaus in Pasing oder Aubing bindet oft ein Vielfaches dessen, was in Jahrzehnten an Rentenansprüchen entstanden ist. Entsprechend aktiv werben Verrentungsanbieter genau hier.
Für die Rechnung heißt das zweierlei. Die gute Nachricht: Bei Münchner Werten reicht oft schon eine kleine Beleihung — 50.000 bis 150.000 Euro — um das eigentliche Ziel zu erreichen, etwa den Umbau fürs Alter, die Unterstützung der Kinder beim Eigenkapital oder schlicht mehr monatlichen Spielraum. Die weniger gute: Wer hier Wertsteigerung abgibt, gibt Münchner Wertsteigerung ab — die Entscheidung wiegt schwerer als anderswo.
Häufige Anlässe, die zu mir führen: die Anschlussfinanzierung läuft aus und die Rate soll rentenfest werden, ein barrierefreier Umbau steht an, oder es geht um die Frage, ob das Haus die Pflegekosten tragen muss.
Wie ich vorgehe
Mein Part ist die Reihenfolge: erst klären, ob die Beleihung für Ihr Ziel reicht — dann haben Verrentungsangebote einen fairen Vergleichsmaßstab.
Konkret heißt das: Wir beziffern, wie viel Geld Sie wofür brauchen — einmalig oder monatlich. Ich prüfe bankenübergreifend, ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung auf Ihre Immobilie machbar ist, mit einer Rate, die zur Rente passt. Dieses Ergebnis — machbar oder nicht, und zu welchen Zahlen — legen Sie neben jedes Verrentungsangebot. Erst dann ist die Entscheidung eine informierte.
Kommt dabei heraus, dass die Beleihung für Sie nicht trägt, sage ich das ebenso klar — dann sind Notar, eigene Bewertung und ein sauberer Modellvergleich der richtige nächste Schritt, und den gehe ich nicht mit, weil er nicht mein Geschäft ist.
Ins Erstgespräch bringen Sie mit: den ungefähren Immobilienwert, die Renteninformation beider Partner, laufende Fixkosten und den Betrag, um den es geht.
Erstgespräch kostenfrei und unverbindlich, auf Deutsch, Englisch oder Portugiesisch — in München-Pasing, per Video oder telefonisch.